Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 3m x 7.87m (tương đương 23.6m² đất, diện tích sử dụng 39.2m²/sàn x 3 tầng = khoảng 117.6m² sàn) tọa lạc trên đường Trần Hưng Đạo, P7, Q5 – khu vực trung tâm, sầm uất và có giá đất cao cấp tại TP.HCM.
Giá bán 5.98 tỷ tương đương 253.39 triệu/m² đất và khoảng 50.9 triệu/m² sàn xây dựng (5.98 tỷ / 117.6m²). So với mặt bằng chung Quận 5, giá đất trung bình khu vực này dao động khoảng 150-220 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền hay hẻm lớn. Giá bán hiện tại đang cao hơn mức phổ biến, khoảng 15-30% so với trung bình hẻm rộng 3-4m khác.
Nhà mới, xây kiên cố với kết cấu bê tông cốt thép, 3 tầng, sàn mái BTCT, nội thất đầy đủ. Chi phí xây dựng thô và hoàn thiện hiện tại khoảng 6-7 triệu/m² thì tổng chi phí xây dựng khoảng 700-820 triệu đồng cho diện tích sàn. Như vậy, phần lớn giá trị được định giá bởi vị trí đất và tính tiện ích khu vực.
Nhận xét giá: Giá hiện tại có dấu hiệu bị đẩy cao khoảng 20-25% so với mặt bằng hẻm 3m khu vực trung tâm Quận 5 do vị trí trung tâm và nhà mới nội thất đẹp, tuy nhiên người mua cần cân nhắc kỹ vì hẻm chỉ rộng 3m, hạn chế khả năng tiếp cận xe lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận 5, gần chợ Hòa Bình, trường học, bệnh viện, ngân hàng, thuận tiện di chuyển.
- Nhà mới, thiết kế hiện đại, cửa sổ thoáng mát, 3 toilet tiện nghi, sân thượng rộng rãi.
- Hẻm thông thoáng, kết nối được nhiều đường lớn như Phan Văn Trị, Bùi Hữu Nghĩa nhưng chỉ rộng 3m, phù hợp xe máy và ô tô nhỏ.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, công chứng nhanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm và thiết kế đầy đủ tiện nghi. Với 2 phòng ngủ và nhiều nhà vệ sinh, phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc khách thuê văn phòng, người nước ngoài. Do hạn chế về hẻm nhỏ nên không tiện làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại nhà cao tầng quy mô lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 5m, P5, Q5) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền 4m, P6, Q5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 23.6 | 25 | 30 |
| Giá bán (tỷ) | 5.98 | 5.2 | 7.5 |
| Giá/m² đất (triệu) | 253.39 | 208 | 250 |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm 3m | Hẻm 5m | Mặt tiền 4m |
| Kết cấu nhà | 1 trệt + 2 lầu, BTCT | Nhà cũ 2 tầng | 1 trệt + 3 lầu |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm và khả năng mở rộng hẻm, tránh vướng quy hoạch tương lai.
- Kiểm tra kỹ trạng thái bê tông cốt thép, đặc biệt phần sàn và mái thượng do nhà 3 tầng.
- Do hẻm nhỏ 3m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô và lưu thông, tránh tắc nghẽn.
- Xem xét kỹ nội thất đi kèm nếu mua kèm để đánh giá lại giá trị thực.
- Kiểm tra không gian thoáng, ánh sáng thực tế các phòng do hướng Tây Bắc có thể nóng về chiều.
