Thẩm định giá trị thực:
Căn dãy trọ tại đường NA5, phường Mỹ Phước, Bến Cát có diện tích đất 300m², chiều ngang 10m, chiều dài 30m, với kết cấu gồm 2 ki-ốt mặt tiền và 10 phòng trọ phía trong. Giá bán 869 triệu đồng tương ứng đơn giá khoảng 2,90 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá mềm so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực Mỹ Phước, nơi đất nền thường dao động từ 4-6 triệu/m² tuỳ vị trí.
Về kết cấu, nhà trọ xây dựng sẵn đang vận hành ổn định, thu nhập thuê 21 triệu/tháng (tương đương tỷ suất sinh lời khoảng 2,9%/tháng hay gần 35%/năm trước thuế), là mức rất hấp dẫn. Với diện tích xây dựng khá đầy đủ, chi phí tái đầu tư xây mới dãy trọ tương đương trên 1,8 tỷ đồng (ước tính 6 triệu/m² xây dựng, khoảng 300m² sàn), nên giá hiện tại thể hiện giá trị nhà đất + công trình đang có rất hợp lý, thậm chí thấp hơn 50% so với chi phí xây dựng mới.
Nhận xét về giá: Giá này là rất tốt, có thể xem là ưu đãi cho nhà đầu tư muốn sở hữu dòng tiền ổn định ngay lập tức. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và chất lượng xây dựng để tránh chi phí phát sinh.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí thuận lợi: Nằm gần khu công nghiệp Mỹ Phước, khu vực có nhu cầu thuê nhà trọ rất cao, nên tỷ lệ lấp đầy luôn đảm bảo.
- Mặt tiền đường rộng 8m: Xe hơi và xe tải nhỏ ra vào thuận tiện, thuận lợi cho khách thuê và vận chuyển hàng hóa.
- Quy mô dãy trọ đồng bộ: 2 ki-ốt mặt tiền tạo thêm nguồn thu từ kinh doanh nhỏ, 10 phòng trọ đáp ứng nhu cầu thuê dài hạn.
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ hồng riêng, giảm thiểu rủi ro về quyền sở hữu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn dãy trọ này phù hợp nhất cho hình thức đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định. Với tỷ suất lợi nhuận hiện tại gần 35%/năm, nhà đầu tư có thể nhận thu nhập đều đặn mà không cần tái đầu tư. Ngoài ra, nếu muốn nâng cấp, có thể cải tạo thêm phòng hoặc cho thuê ki-ốt để tăng thu nhập. Khả năng xây dựng lại quy mô lớn hơn kém hấp dẫn do giá đất chưa quá cao và chi phí xây dựng hiện vẫn cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường NA6, Mỹ Phước) | Đối thủ 2 (Đường NA4, Mỹ Phước) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 300 | 250 | 320 |
| Giá bán (triệu đồng) | 869 | 1,2 tỷ | 950 triệu |
| Đơn giá/m² đất (triệu đồng) | 2,90 | 4,8 | 2,97 |
| Kết cấu | Dãy trọ 12 phòng, 2 ki-ốt | Dãy trọ 10 phòng, chưa có ki-ốt | Dãy trọ 8 phòng, 2 ki-ốt |
| Vị trí | Mặt đường 8m, gần KCN Mỹ Phước | Hẻm 5m, gần KCN Mỹ Phước | Mặt đường 6m, gần KCN Mỹ Phước |
| Thu nhập cho thuê (triệu/tháng) | 21 | 15 | 18 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng, không tranh chấp.
- Đánh giá chất lượng xây dựng dãy trọ, kiểm tra hệ thống điện nước, phòng chống thấm dột.
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại, xem tỷ lệ lấp đầy thực tế có ổn định không.
- Xác định quy hoạch khu vực, đặc biệt các kế hoạch mở rộng hạ tầng hay thay đổi đất đai có thể ảnh hưởng.
- Kiểm tra việc quay đầu xe trên đường trước nhà, đảm bảo giao thông thuận tiện cho khách thuê.
