Check giá "BÁN GẤP NHÀ ĐẸP 136 NGUYỄN HỮU TIẾN, GIÁ 12,8TỶ"

Thẩm định giá trị thực:

Nhà mặt tiền đường Nguyễn Hữu Tiến, Phường Tây Thạnh, Quận Tân Phú có diện tích đất 3.2m x 24m (~76.8m²), xây dựng 3 tầng (thực tế mô tả 3 lầu tức 4 tầng sàn sử dụng). Giá chào bán là 12,8 tỷ đồng, tương đương ~168,42 triệu/m² đất.

So sánh với mặt bằng giá đất mặt tiền đường lớn ở Tân Phú, các tuyến đường như Lũy Bán Bích, Tân Sơn Nhì, Tân Quý có giá đất mặt tiền dao động khoảng 120-150 triệu/m², tùy vị trí cụ thể và kết cấu nhà. Giá 168 triệu/m² là mức cao hơn trung bình khoảng 10-30%.

Nhà xây kiên cố 3 tầng + sân thượng, có thang máy và nội thất cao cấp, tuy nhiên chiều ngang chỉ 3.2m khá nhỏ, không thuận tiện cho kinh doanh hoặc để xe lớn. Chi phí xây dựng nhà mới ước tính 6-7 triệu/m² sàn, với tổng sàn khoảng 3.2m x 24m x 4 tầng = 307m², chi phí xây dựng khoảng 1.8-2.1 tỷ đồng (giá xây thô + hoàn thiện). Giá đất thực tế ước tính ~10 tỷ đồng, chiếm hơn 78% giá trị căn nhà.

Nhận xét về giá: Giá bán 12,8 tỷ là mức cao nếu xét về chiều ngang hẹp và vị trí không phải mặt tiền đường lớn nhất Tân Phú. Cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để phù hợp với thực tế thị trường.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Nhà mặt tiền đường Nguyễn Hữu Tiến, khu vực đang phát triển mạnh, gần các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện.
• Nhà xây dựng mới, có thang máy, sân thượng rộng, nội thất cao cấp, phù hợp ở hoặc làm văn phòng công ty nhỏ.
• Khu dân trí cao, an ninh tốt, dễ dàng di chuyển về trung tâm Quận 1, Tân Bình.
• Chiều dài sâu 24m hiếm nhà nào có, thuận tiện phát triển không gian sân vườn hoặc làm gara.

Tuy nhiên, mặt tiền nhỏ chỉ 3.2m làm hạn chế khả năng kinh doanh hoặc để xe lớn, đây là điểm yếu so với các căn cùng khu vực mặt tiền rộng hơn.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với kết cấu hiện tại và vị trí, căn nhà phù hợp nhất để:

• Ở thực tế: Nhà mới, đầy đủ tiện nghi, phù hợp gia đình nhiều thành viên hoặc người thích không gian hiện đại.
• Làm văn phòng hoặc công ty nhỏ: Thang máy, vị trí trung tâm, thuận tiện di chuyển.
• Đầu tư dài hạn: Khả năng tăng giá đất tại Tây Thạnh còn tốt, nhưng phải chờ thêm thời gian.

Không thích hợp làm kho xưởng do mặt tiền nhỏ và khu dân cư đông đúc.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ giấy tờ hoàn công và sổ đỏ thực tế, tránh tranh chấp đất thổ cư.
• Đánh giá thực trạng thang máy, hệ thống điện nước, đảm bảo vận hành tốt.
• Kiểm tra khả năng lấy sáng và thông gió do mặt tiền hẹp chỉ 3.2m có thể gây không gian hơi tối.
• Xác minh quy hoạch quanh khu vực có bị giới hạn chiều cao xây dựng hay mở rộng đường hay không.
• Đánh giá khả năng quay đầu xe, đậu xe, vì mặt tiền nhỏ có thể khó khăn trong việc giao thông.