Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 4x15m (60m²), kết cấu 1 trệt + 1 lửng + 3 lầu, tổng 3 tầng sử dụng, gồm 3 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh, tọa lạc tại hẻm xe tải lớn Hà Huy Giáp, Quận Gò Vấp, cách KDL Bến Xưa, khu vực dân trí cao, an ninh tốt. Giá thuê 14,5 triệu/tháng tương đương ~241.000đ/m²/tháng.
Về mặt xây dựng, căn nhà có 3 tầng xây dựng kiên cố, phù hợp để ở hoặc làm văn phòng. Chi phí xây mới theo giá hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn; với diện tích sàn sử dụng khoảng 4x15x4 tầng = 240m² sàn thì giá xây mới ước tính trên 1,4 tỷ đồng. Giá thuê 14,5 triệu/tháng tương đương 0,12% giá trị xây dựng/tháng, mức này là hợp lý trên thị trường cho khu vực Gò Vấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê này nằm trong mức trung bình đến hơi cao so với các nhà trong hẻm xe tải lớn cùng khu vực, tuy nhiên không quá đắt so với chất lượng kết cấu và tiện ích. Người thuê cần cân nhắc kỹ mức giá trên so với nhu cầu sử dụng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải rộng lớn, thuận tiện cho việc ra vào, vận chuyển hàng hóa, rất hiếm trong khu vực thường có hẻm nhỏ hơn.
- Nhà có kết cấu 3 tầng kiên cố, có phòng áp mái và sân thượng rộng rãi, phù hợp nhiều mục đích sử dụng.
- Hướng Nam tốt, đón ánh sáng tự nhiên, phù hợp khí hậu, không bị ngập nước.
- Cách KDL Bến Xưa và các tiện ích xung quanh chỉ vài bước chân, thuận tiện cho sinh hoạt và phát triển kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp với các đối tượng sau:
- Gia đình cần chỗ ở ổn định, không gian rộng rãi.
- Doanh nghiệp nhỏ, văn phòng kết hợp nhà ở.
- Kinh doanh dịch vụ như Spa, Nha khoa, Dạy học – tận dụng vị trí hẻm xe tải để giao nhận hàng hóa dễ dàng.
- Bán hàng online cần kho bãi và không gian làm việc tại chỗ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Lê Văn Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Hẻm Nguyễn Oanh, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 (4×15) | 55 (4×13.5) | 65 (5×13) |
| Kết cấu | 3 tầng, 3PN, sân thượng | 2 tầng, 2PN | 3 tầng, 3PN |
| Hẻm | Hẻm xe tải lớn | Hẻm xe máy rộng 4m | Hẻm xe tải nhỏ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 14,5 | 12 | 15 |
| Vị trí | Gần KDL Bến Xưa | Gần công viên Lê Văn Thọ | Gần chợ Nguyễn Oanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý: Đã có sổ, cần xác minh chính chủ và không có tranh chấp.
- Đánh giá kết cấu nhà: Xem xét kỹ phần thấm dột, điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy do nhà có nhiều tầng và sử dụng cho kinh doanh.
- Kiểm tra hẻm: mặc dù hẻm xe tải lớn nhưng cần khảo sát thực tế độ thông thoáng, khả năng quay đầu xe, đặc biệt vào giờ cao điểm.
- Phân tích phong thủy: Cửa chính hướng Nam, phù hợp với nhiều mệnh, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ vị trí xung quanh có bị chắn tầm nhìn hay ảnh hưởng tiêu cực từ các công trình kế bên.
- Khả năng phát triển khu vực: Gần KDL Bến Xưa, tiềm năng tăng giá còn tốt, tuy nhiên cần theo dõi quy hoạch TP. Hồ Chí Minh trong thời gian tới.
