Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng với diện tích đất 75m² (5x15m), diện tích sử dụng 210m², gồm 4 phòng ngủ và 3 WC, tọa lạc trong hẻm xe hơi 2 chiều rộng, có thể đậu xe tận nhà. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 61.900 đồng/m² sàn/tháng.
Xét mức giá thuê trung bình khu vực Gò Vấp cho nhà nguyên căn 3 tầng, 4 phòng ngủ, hẻm xe hơi, giá dao động từ 10-15 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất. Nhà này có nội thất đầy đủ, vị trí tiện lợi, hẻm rộng nên giá không bị đẩy lên quá cao.
Với nhà xây 3 tầng, nếu so sánh chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn để hoàn thiện), thì giá thuê 13 triệu/tháng là hợp lý, không quá cao so với giá trị sử dụng. Nhà không phải dạng nhà nát hoặc đất trống nên không cần tính tiềm năng tăng giá đất mà tập trung vào tiện ích sẵn có.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 2 xe hơi tránh nhau, xe vào tận nhà, rất thuận tiện so với các hẻm nhỏ chỉ 1 xe.
- Nhà nở hậu, giúp không gian trong nhà thoáng và rộng hơn so với nhà 5×15 vuông vức.
- Mỗi tầng có ban công, tăng ánh sáng và thông gió, nhà thoáng mát.
- Vị trí sát trường học cấp 3 Nguyễn Công Trứ, mầm non và siêu thị, rất tiện cho gia đình có con nhỏ.
- Khu dân cư yên tĩnh, phù hợp cho người thích không gian sống bình yên giữa nội thành.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp để ở thực tế lâu dài hoặc cho thuê dòng tiền ổn định vì vị trí thuận tiện, hẻm rộng, nội thất đầy đủ.
Với 4 phòng ngủ và 3 WC, nhà có thể cho thuê theo từng phòng hoặc nguyên căn, phù hợp nhiều đối tượng thuê như gia đình hoặc nhóm người đi làm, sinh viên.
Không phù hợp làm kho xưởng do nằm trong khu dân cư yên tĩnh, cũng không thực sự có tiềm năng lớn để đầu tư xây mới do đã xây dựng kiên cố, chi phí xây lại cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Quang Trung, P.8) | Đối thủ 2 (Hẻm 9, P.8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 (5×15) | 70 (5×14) | 80 (5×16) |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 210 | 180 | 200 |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 3 |
| Hẻm xe hơi | Có, 2 xe tránh nhau | Hẻm nhỏ 1 xe | Hẻm xe hơi nhưng hẹp |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 13 | 11 | 12 |
| Tiện ích xung quanh | Trường học, siêu thị, yên tĩnh | Cách trường học 500m, chợ nhỏ | Gần chợ, không có trường học gần |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý vì dù đã có sổ, nhà trong hẻm cần đảm bảo không bị tranh chấp lối đi.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa vì nhà đã xây 3 tầng có thể có hao mòn theo thời gian.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, mặc dù hẻm rộng, cần xác thực thực tế để tránh bất tiện về giao thông.
- Do nhà nở hậu nên cần kiểm tra kỹ kết cấu và kết nối các không gian để không bị khuất sáng, tối trong một số phòng.
Đánh giá cuối cùng: Giá thuê 13 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng, 4PN, hẻm xe hơi rộng tại Gò Vấp là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường. Nhà có nhiều lợi thế về vị trí và tiện ích, phù hợp ở thực hoặc cho thuê dài hạn. Người thuê có thể cân nhắc chốt nhanh nếu nhu cầu ở thực hoặc đầu tư cho thuê vì khó tìm được căn tương tự với hẻm rộng và tiện ích tốt hơn trong khu vực.
