Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 76m², diện tích công nhận khoảng 75m², mặt tiền thực tế 3,9m, chiều dài 19,2m, kết cấu 1 trệt 1 lửng đúc bê tông cốt thép kiên cố với 3 phòng ngủ, trong đó có 1 phòng ngủ dưới trệt phù hợp người già. Giá chào 7 tỷ đồng tương đương ~92,11 triệu/m² đất.
Đối với khu vực Quận Tân Phú, mặt bằng giá đất nền và nhà phố hẻm ôtô thông thường đang dao động trong khoảng 70-85 triệu/m² tùy vị trí, đường lớn hay hẻm nhỏ. Mức giá 92 triệu/m² cho căn nhà hẻm ôtô tại vị trí gần mặt tiền đường Lê Trọng Tấn là khá cao so mặt bằng chung, đặc biệt khi nhà đang là nhà cũ, chưa tính đến giá trị xây dựng mới.
Nếu tính chi phí xây mới nhà 2 tầng (~6-7 triệu/m² sàn, sàn xây khoảng 140m²) sẽ mất khoảng 1 tỷ đồng, cộng với giá đất ước tính khoảng 5,5-6 tỷ đồng, tổng giá trị thị trường hợp lý nên nằm trong khoảng 6,5-6,8 tỷ đồng. Như vậy, giá chào 7 tỷ có thể đã bị đẩy lên khoảng 3-7% so với giá thị trường thực tế.
Nhận định: Giá bán đang nhỉnh cao hơn thị trường, người mua nên cân nhắc thương lượng để giảm giá từ 200-300 triệu đồng cho phù hợp giá trị thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô thông thoáng, rộng rãi, thuận tiện đi lại và đỗ xe, rất hiếm nhà hẻm ô tô có chiều dài và mặt tiền đẹp như thế này ở khu vực Tân Phú.
- Vị trí gần mặt tiền Lê Trọng Tấn, kết nối nhanh với Trường Chinh, Cộng Hòa, thuận tiện cho đi lại, học tập (gần ĐH Công Thương), làm việc.
- Kết cấu nhà đúc bê tông chắc chắn, có sân trước để xe và sân vườn sau thoáng mát, tạo không gian sống dễ chịu.
- Phòng ngủ dưới trệt phù hợp người già hoặc gia đình đa thế hệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực với gia đình 3-4 người, đặc biệt phù hợp với gia đình đa thế hệ vì có phòng ngủ tầng trệt. Ngoài ra, với vị trí gần trường đại học, có thể cho thuê phòng hoặc toàn bộ nhà dài hạn với giá tốt.
Nếu nhà cũ và diện tích đất đủ lớn, có thể cân nhắc đầu tư xây mới để nâng tầng, tăng diện tích sử dụng và giá trị tài sản trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Trọng Tấn, Quận Tân Phú) |
Đối thủ 2 (Hẻm ô tô, Phường Tân Sơn Nhì) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 76 m² (3,9×19,2) | 80 m² (4×20), nhà 2 tầng cũ | 70 m², nhà 1 trệt 1 lầu |
| Giá bán | 7 tỷ (~92 triệu/m²) | 6,5 tỷ (~81 triệu/m²) | 6,1 tỷ (~87 triệu/m²) |
| Hẻm/đường | Hẻm ô tô thông | Hẻm xe máy, cách mặt tiền 50m | Hẻm ô tô nhỏ, khó quay đầu |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lửng đúc btct | Nhà cũ 2 tầng | Nhà mới 1 trệt 1 lầu |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ, xác minh không có tranh chấp, quy hoạch phân lô.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: hệ thống điện nước, trần tường, chống thấm dột, kết cấu bê tông (đặc biệt vì nhà có lửng).
- Đánh giá hẻm ô tô có thực sự thông thoáng và tiện đi lại, khả năng quay đầu xe.
- Xem xét hướng nhà, phong thủy có phù hợp với gia chủ, tránh các lỗi phong thủy phổ biến do hẻm hoặc cấu trúc nhà.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá khu vực xung quanh, dự án hạ tầng, quy hoạch phát triển Quận Tân Phú.
