Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 60m², diện tích sử dụng 153m² trên 3 tầng, tức trung bình khoảng 51m²/sàn. Giá chào bán là 4,85 tỷ đồng, tương đương khoảng 80,83 triệu đồng/m² sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng nhà ở khu vực Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng, đặc biệt là nhà hẻm với chiều ngang chỉ 4m và chiều dài 18m.
Nhà thuộc dạng nhà ngõ, hẻm xe hơi, không phải mặt tiền đường chính, giảm tính thương mại trực tiếp. Về kết cấu, nhà hoàn thiện cơ bản, 3 phòng ngủ, 2 WC, có sân rộng tầng 1 và sân thượng, phù hợp cho gia đình. Tuy nhiên nhà không mới mà cũng không nêu rõ tuổi thọ, nên cần kiểm tra kỹ hiện trạng xây dựng.
Nếu so sánh với chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện), xây nhà 3 tầng như thế này sẽ tốn khoảng 1-1.1 tỷ. Như vậy, phần giá trị còn lại (~3.7 tỷ) là đất và vị trí. Đất 60m² giá 4,85 tỷ tương đương ~80 triệu/m² đất, khá cao so với giá đất trung bình Quận Cẩm Lệ, dao động khoảng 30-50 triệu/m² tùy vị trí.
Nhận xét: Giá chào bán đang bị đẩy lên cao khoảng 30-50% so với giá đất trung bình và nhà hẻm tương tự trong khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá hoặc kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng nhà trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt hẻm, hướng Đông và Bắc thoáng mát, ít bị nắng gắt buổi chiều.
- Hẻm xe hơi, chiều ngang 4m, thuận tiện di chuyển và để xe hơi nhỏ.
- Vị trí gần CLB thể thao đa năng, sân tennis, chợ và trường học, tiện ích đầy đủ cho sinh hoạt gia đình.
- Nhà có sân rộng tầng 1 và sân thượng riêng biệt, có phòng giặt phơi riêng, phù hợp nhu cầu ở thực.
- Đã có sổ đỏ, pháp lý rõ ràng, giảm rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với kết cấu và vị trí này, căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định.
Nếu đầu tư xây lại, do diện tích đất nhỏ và hẻm 4m, việc xây mới có thể gặp hạn chế về mật độ và chi phí xây dựng cao.
Căn nhà không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm và khu dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm 5m, Nguyễn Công Hoan) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền nhỏ, Quận Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 65 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 153 | 140 | 150 |
| Hướng nhà | Bắc, Đông (2 mặt hẻm) | Nam (1 mặt hẻm) | Đông |
| Loại hẻm | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe hơi 5m | Mặt tiền đường nhỏ |
| Giá chào bán (tỷ) | 4,85 | 4,3 | 5,2 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 80,83 | ~30.7 | ~34.7 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng kết cấu nhà, tránh các vấn đề thấm dột, nứt tường do nhà có thể đã xây lâu.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm và khả năng mở rộng đường, đảm bảo không bị giải tỏa hoặc tranh chấp hẻm.
- Xác thực rõ ràng sổ đỏ, nhất là phần diện tích đất thực tế trong sổ so với thực địa.
- Kiểm tra phong thủy, hướng nhà phù hợp với gia chủ, tránh các góc nhọn hoặc lỗi hướng cửa chính.
- Xác định khả năng quay đầu xe trong hẻm và tình trạng an ninh khu vực.
- Xác nhận tính pháp lý và quyền sử dụng hẻm xe hơi, tránh tranh chấp lối đi chung.
