Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế 140 m², sàn xây dựng 250 m², giá rao 11 tỷ đồng. Đơn giá đất trên 1 m² đất = 11 tỷ / 140 m² = 78,57 triệu/m², trùng khớp với dữ liệu.
Nhà 1 lầu đúc BTCT, xây dựng khoảng 10 năm trở lên, nội thất cơ bản không cao cấp. Chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², với 250 m² sàn, chi phí xây mới khoảng 1,5 – 1,75 tỷ đồng.
Giá đất trong khu vực Tân Bình, đặc biệt ở các hẻm nhỏ, dao động từ 70-90 triệu/m² tùy vị trí. Hẻm 2 m trước nhà, cách hẻm xe hơi 10 m, giảm đáng kể tiện ích lưu thông. Diện tích đất lớn, nở hậu rộng 8,6 m là điểm cộng lớn.
Nhận xét giá: 11 tỷ cho căn nhà này là mức giá khá cao so với hẻm nhỏ 2 m, không thể tiếp cận xe hơi trực tiếp. Giá đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với mặt bằng chung hẻm xe máy cùng khu vực, có thể đặt câu hỏi về mức độ hợp lý khi so với các căn mặt tiền hoặc hẻm lớn hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích đất lớn 5,5 x 21, nở hậu đều 8,6 m, giúp tăng giá trị xây dựng và khai thác.
- Nhà đúc BTCT 1 lầu, sàn xây dựng 250 m², đủ lớn để ở hoặc làm căn hộ dịch vụ.
- Vị trí gần trường đua Phú Thọ, khu Lữ Gia, cư xá Bắc Hải, Lý Thường Kiệt – khu vực có tiện ích, an ninh tốt, dân trí cao.
- Hẻm nhỏ 2 m là điểm trừ lớn: khó quay đầu xe, vận chuyển, đặc biệt với xe tải, xe cứu hỏa.
- Nở hậu rộng 8,6 m là điểm độc bản, giúp tăng giá trị khi xây dựng hoặc cải tạo.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với nhà xây sẵn 1 lầu, diện tích lớn và vị trí trung tâm Tân Bình, căn này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây lại căn hộ dịch vụ hoặc căn hộ cho thuê: Nhà cũ có thể phá đi xây mới 4-5 tầng, tận dụng diện tích đất lớn và nở hậu.
- Ở thực:
- Cho thuê dòng tiền:
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 6m Lữ Gia, P9, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Lý Thường Kiệt, P9) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 140 (nở hậu 8,6m) | 120 (hẻm 6m, thẳng, dễ xe hơi) | 60 (mặt tiền đường lớn) |
| Diện tích xây dựng (m²) | 250 (1 lầu BTCT) | 200 (2 lầu mới) | 180 (3 lầu mới) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11 | 10,5 | 12,5 |
| Đơn giá đất (triệu/m²) | 78,57 | 87,5 | 208,33 |
| Vị trí | Hẻm nhỏ 2m, cách hẻm xe hơi 10m | Hẻm xe hơi 6m, di chuyển thuận tiện | Mặt tiền đường lớn, gần tiện ích |
| Tiện ích | Gần trường đua Phú Thọ, khu dân trí cao | Tương tự, hẻm lớn hơn | Đầy đủ, phù hợp kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, đảm bảo không bị tranh chấp, quy hoạch.
- Đánh giá hiện trạng nhà, kiểm tra kết cấu BTCT, thấm dột, hư hại do tuổi thọ.
- Đánh giá hẻm 2 m: Khó quay đầu xe, khả năng tiếp cận dịch vụ công an, cứu hỏa.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để xác định có quy hoạch mở rộng hẻm hoặc đường giao thông không.
- Kiểm tra phong thủy nở hậu, hướng nhà có hợp tuổi người mua hay không.
