Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng BTCT, diện tích 50m², giá chào 7,3 tỷ tương đương 146 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Bình Thạnh, đặc biệt với nhà trong hẻm.
So sánh với chi phí xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 3 tầng (~150m² sàn), chi phí xây dựng trọn gói tối đa khoảng 1-1,05 tỷ đồng.
Giá đất trong khu vực trung tâm Bình Thạnh hiện dao động 90-110 triệu/m² mặt tiền đường lớn, với hẻm xe hơi 4m như căn này thì giá đất thực tế hợp lý khoảng 80-100 triệu/m².
Như vậy, giá bán đang bị đẩy cao khoảng 30-50% so với giá đất hẻm hiện tại.
Nhà đang cho thuê đầy đủ 7 phòng trọ, thu nhập khoảng 20 triệu/tháng, tương đương 240 triệu/năm. Lợi suất cho thuê khoảng 3,3%/năm, khá thấp so với rủi ro đầu tư nhà trọ trong hẻm.
Như vậy, giá đề xuất cần được thương lượng giảm từ 10-15% để phù hợp với giá trị thực và khả năng sinh lời.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 4m, thuận tiện cho di chuyển và để xe, hiếm nhà trọ cho thuê full phòng trong hẻm Bình Thạnh.
- Kết cấu 3 tầng bê tông cốt thép kiên cố, sân thượng rộng, 7 phòng ngủ + 7 WC riêng biệt, phù hợp cho cả ở và cho thuê.
- Vị trí trung tâm Bình Thạnh, dễ dàng di chuyển về các quận trung tâm TP.HCM.
- Pháp lý rõ ràng, sổ cất két sẵn sàng giao dịch, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để vừa ở vừa cho thuê phòng trọ (chia từng phòng cho thuê) hoặc cho thuê nguyên căn CHDV với thu nhập ổn định. Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ tài sản để tăng giá đất khu vực Bình Thạnh đang phát triển mạnh.
Không phù hợp để phá bỏ xây mới do diện tích nhỏ và chi phí xây dựng cao; cũng không tối ưu làm kho xưởng do vị trí trong hẻm và quy hoạch dân cư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 3 tầng, P6, Bình Thạnh) |
Đối thủ 2 (Nhà 2 tầng, Nguyễn Xí, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 50m² | 55m² | 48m² |
| Giá bán | 7,3 tỷ (~146 triệu/m²) | 6,5 tỷ (~118 triệu/m²) | 5,8 tỷ (~121 triệu/m²) |
| Hẻm | Hẻm xe hơi 4m | Hẻm xe máy, nhỏ hơn | Hẻm xe hơi 3,5m |
| Số tầng | 3 tầng | 3 tầng | 2 tầng |
| Số phòng ngủ | 7 phòng | 5 phòng | 4 phòng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm do nhà đã xây lâu năm.
- Xác định rõ tính ổn định của hợp đồng cho thuê hiện tại và thu nhập thực tế.
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan tới mở rộng hẻm, tránh bị giải tỏa hoặc giới hạn xây dựng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm 4m, tránh trường hợp hẻm bị thu hẹp hoặc tắc nghẽn giao thông.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp và đủ điều kiện chuyển nhượng.
