Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà phố 3 tầng mặt tiền đường Kỳ Đồng, quận Thanh Khê, Đà Nẵng với diện tích đất 100m² (5x20m) và diện tích sử dụng sàn khoảng 300m². Giá chào bán 14,2 tỷ đồng tương đương khoảng 47,3 triệu/m² đất và 47,3 triệu/m² sàn xây dựng (tính trên diện tích đất, không phải diện tích sử dụng thực tế là 300m² sàn). Đây là mức giá khá cao khu vực này.
So sánh với mặt bằng giá đất mặt tiền Kỳ Đồng hiện nay, giá đất trung bình dao động từ 45-55 triệu/m² tùy vị trí. Với diện tích đất 100m², ước tính giá đất thuần khoảng 4,5-5,5 tỷ đồng. Nhà xây 3 tầng hoàn thiện cao cấp (300m² sàn) nếu tính lại chi phí xây dựng thô + hoàn thiện khoảng 6,5 triệu/m², chi phí xây dựng khoảng 1,95 tỷ. Cộng thêm giá đất tối thiểu 4,5 tỷ, tổng giá trị thực tối thiểu khoảng 6,45 tỷ đồng. Tuy nhiên, nhà full nội thất luxury và có sân ô tô, phòng gym riêng nên giá trị tăng thêm đáng kể.
Nhận xét: Mức giá 14,2 tỷ là mức giá đã bao gồm giá trị nhà hoàn chỉnh và nội thất cao cấp, tuy nhiên mức giá này đang bị đội lên khoảng 30-40% so với giá trị xây dựng và đất trung bình khu vực. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 5m, vị trí đắc địa trên tuyến đường Kỳ Đồng – một trong những tuyến đường chính, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
- Diện tích sàn sử dụng lớn ~300m² với 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình đông người hoặc cho thuê từng phòng.
- Có sân ô tô 7 chỗ, rất hiếm với nhà mặt tiền trong khu vực.
- Full nội thất luxury, có phòng gym riêng – điểm cộng lớn cho khách hàng cao cấp hoặc mục đích cho thuê căn hộ dịch vụ, văn phòng.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, tránh nắng gắt chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế cao cấp: Với thiết kế và nội thất hiện đại, đáp ứng nhu cầu gia đình lớn hoặc người có thu nhập cao.
- Khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng: Vị trí mặt tiền, tiện giao thông, nhiều phòng ngủ và tiện nghi phù hợp cho khách thuê dài hạn hoặc ngắn hạn.
- Đầu tư trung hạn: Có thể chờ tăng giá đất khu vực Thanh Khê khi các dự án hạ tầng hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Duẩn, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Huy Tự, Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 (5×20) | 90 (4.5×20) | 105 (5×21) |
| Diện tích sàn (m²) | ~300 (3 tầng) | 250 (3 tầng) | 280 (3 tầng) |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 14,2 | 12,5 | 13,8 |
| Giá/m² đất (triệu VNĐ) | 142 | 139 | 131 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích | Full nội thất, sân ô tô, phòng gym | Cơ bản, không có sân ô tô | Nội thất cơ bản, có sân nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ đỏ rõ ràng, không vướng quy hoạch mở rộng hoặc tranh chấp.
- Xem xét hiện trạng nhà, dù nhà mới nhưng vẫn cần kiểm tra kỹ kết cấu, thấm dột, kết nối điện nước.
- Kiểm tra hướng nhà có hợp phong thủy với người mua (hướng Tây Bắc có thể nắng chiều, cần xem xét kỹ).
- Đánh giá lưu thông xe ra vào sân ô tô, tránh tình trạng tắc nghẽn hoặc khó quay đầu do mặt tiền đường đông đúc.
- Xác minh các công trình liền kề có kế hoạch xây dựng cao tầng che chắn, ảnh hưởng tầm nhìn và ánh sáng.
