Thẩm định giá trị thực:
Nhà thuê nguyên căn diện tích 4,2m x 13m (54,6m²), 2 lầu, tổng 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, hẻm xe hơi, hướng Tây Bắc, có nội thất cơ bản. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 238.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn tại Gò Vấp, đặc biệt khu vực Nguyễn Văn Khối, giá thuê nhà 2 lầu khoảng 12-15 triệu/tháng là khá phổ biến. Nhà có diện tích và số phòng phù hợp gia đình, hẻm xe hơi thuận tiện, nội thất đầy đủ tăng giá trị sử dụng ngay.
Giá 13 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với thị trường cho căn nhà kết cấu còn mới, đầy đủ tiện ích cơ bản. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về diện tích sử dụng thực tế, tình trạng nhà vì nhà 2 lầu cũ chưa rõ mới hay đã xuống cấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi, ít bị giới hạn phương tiện, thuận tiện cho gia đình có xe hơi hoặc xe máy lớn.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều gia đình, không bị nắng gắt chiều.
- Nhà có sân thượng và ban công thoáng mát, giúp không gian sống thông thoáng hơn.
- Nội thất cơ bản như bếp, máy lạnh, tủ lạnh, bàn ăn – giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Thuê nguyên căn 2 lầu, nhiều phòng vệ sinh phù hợp gia đình đông người hoặc vừa ở vừa làm việc tại nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình hoặc nhóm người thuê dài hạn. Nội thất đầy đủ và diện tích hợp lý hỗ trợ nhu cầu sinh hoạt và làm việc tại nhà. Ngoài ra, có thể cho thuê dài hạn ổn định, dòng tiền đều đặn.
Không phù hợp để làm kho xưởng vì diện tích nhỏ và kết cấu nhà không hỗ trợ. Đầu tư xây lại cũng không khả thi vì đây là nhà thuê, không sở hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 54.6 m² (4.2×13) | 60 m² | 50 m² |
| Số tầng | 2 lầu | 3 tầng | 2 tầng |
| Phòng ngủ | 3 phòng | 4 phòng | 3 phòng |
| Hướng | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Hẻm | Hẻm xe hơi | Hẻm xe máy | Hẻm xe hơi |
| Giá thuê | 13 triệu/tháng | 15 triệu/tháng | 12 triệu/tháng |
| Nội thất | Cơ bản đầy đủ | Đầy đủ | Không nội thất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt 2 lầu: có thấm dột, nứt tường hay xuống cấp không.
- Đánh giá chất lượng nội thất cơ bản: máy lạnh, tủ lạnh, bếp có vận hành tốt không.
- Xác minh pháp lý thuê rõ ràng (đã có hợp đồng thuê dài hạn, không vướng tranh chấp).
- Kiểm tra hẻm thực tế có thuận tiện quay đầu xe, an ninh, mặt tiền sát đường lớn hay hẻm cụt.
- Phong thủy hướng Tây Bắc tương đối ổn, nhưng cần tránh giờ nắng gắt chiều.
