Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 4 tầng trên diện tích đất 75m², tổng diện tích sử dụng lên đến 249m², giá chào bán 12,499 tỷ đồng tương đương khoảng 166,65 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung quận Sơn Trà, đặc biệt với nhà cũ hiện trạng “khác” chưa rõ ràng về chất lượng xây dựng. Chi phí xây dựng mới hiện nay tại Đà Nẵng dao động khoảng 6-7 triệu/m² cho nhà hoàn thiện, tính ra xây mới 4 tầng diện tích sử dụng ~250m² sẽ vào khoảng 1,5-1,75 tỷ đồng (chưa tính giá đất).
Giá đất trung bình mặt tiền đường Tạ Mỹ Duật hiện nay khoảng 120-140 triệu/m², tức giá đất thực tế vào khoảng 9-10,5 tỷ cho 75m². Cộng thêm 60m² đất ngoài sổ chưa rõ tính pháp lý, nên không thể cộng giá chính xác. Nếu coi 60m² đất này hợp pháp và có thể sử dụng, sẽ tăng thêm giá trị đáng kể.
Nhận xét về giá: Mức giá này bị đẩy lên cao khoảng 20-30% so với giá đất trung bình khu vực, chưa kể nhà cũ có thể xuống cấp hoặc cần sửa chữa. Người mua nên cân nhắc kỹ, đề nghị kiểm tra kỹ pháp lý phần đất ngoài sổ và chất lượng nhà để thương lượng giảm giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 5m, mặt đường rộng 5,5m có vỉa hè 3m, thuận tiện đậu xe ô tô thoải mái.
- Hướng Đông đón gió mát buổi sáng, phù hợp phong thủy với nhiều gia đình.
- Vị trí gần biển, trong khu dân trí cao, gần khu phố Tây – lợi thế lớn về du lịch và cho thuê căn hộ.
- Công năng đầy đủ: 4 phòng ngủ có ban công, phòng thờ, sân để xe, phòng giặt phơi, phòng khách và bếp rộng rãi, linh hoạt thiết kế căn hộ mini hoặc cho thuê nguyên căn.
- Tiềm năng cho thuê cao, dự kiến dòng tiền 35-40 triệu/tháng, khá hấp dẫn nếu khai thác đúng cách.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền hoặc làm căn hộ mini cho thuê nhờ vị trí đẹp gần biển và khu phố Tây sầm uất. Với 4 phòng ngủ và diện tích sử dụng lớn, có thể tận dụng tối đa công năng. Ngoài ra, nếu người mua có vốn và chịu được thời gian xây sửa, có thể cân nhắc đầu tư xây mới để nâng cao giá trị và dòng tiền cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Kế Viêm) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 75 + 60m² đất ngoài sổ | 70m² | 80m² |
| Diện tích sử dụng (m²) | 249m² | 220m² | 260m² |
| Giá bán (tỷ) | 12,499 tỷ | 10,8 tỷ | 13,2 tỷ |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | Khoảng 166,65 triệu/m² | 154 triệu/m² | 165 triệu/m² |
| Hướng | Đông | Đông Nam | Tây Bắc |
| Hiện trạng nhà | 4 tầng, nhà cũ (hiện trạng khác) | 3 tầng, xây mới | 4 tầng, đã sửa sang |
| Tiện ích | Gần biển, phố Tây, đường rộng 5,5m | Gần trung tâm, đường nhỏ hơn 4m | Gần biển, đường lớn, nhiều cây xanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý phần 60m² đất ngoài sổ, tránh rủi ro tranh chấp hoặc quy hoạch treo.
- Đánh giá hiện trạng nhà, kiểm tra kết cấu, thấm dột, điện nước để ước tính chi phí sửa chữa nếu mua.
- Xem xét quy hoạch chung khu vực để đảm bảo không bị ảnh hưởng bởi dự án giải tỏa hoặc thay đổi hạ tầng.
- Kiểm tra khả năng đậu xe ô tô thực tế trên mặt đường 5,5m, vì có thể bị giới hạn vào giờ cao điểm.
- Phân tích kỹ phong thủy hướng Đông với nhu cầu sử dụng của gia đình hoặc khách thuê.
- Thương lượng giá, vì nhà cũ và mức giá hiện tại đang nhỉnh hơn trung bình khu vực.
