Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê mặt bằng kho tại Hóc Môn, xã Đông Thạnh hiện được rao ở mức 10 triệu đồng/tháng cho diện tích 200m², tương đương 50.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá trong khoảng trung bình – hơi cao so với mặt bằng các kho nhỏ trong khu vực ven thành phố, nơi giá thuê dao động từ 30.000 – 45.000 đồng/m²/tháng tùy vào vị trí và kết cấu.
Ưu điểm là mặt bằng mới sửa chữa, có điện 3 pha và đường nhựa chịu tải trọng 10 tấn, khá phù hợp cho các ngành mộc, cơ khí hoặc kho chứa hàng hóa trọng tải trung bình. Tuy nhiên, mặt bằng này không phải nhà xưởng xây mới mà chỉ là mặt bằng kho sửa chữa lại, vì vậy không thể áp dụng giá xây dựng mới 6-7 triệu/m².
Cần lưu ý: Hóc Môn là khu vực nông thôn ven ngoại thành, giá thuê kho mặt bằng ở đây thường thấp hơn khu vực trung tâm hoặc các quận lân cận như Bình Tân, Tân Phú. Do đó, giá 10 triệu/tháng có thể hơi cao nếu không có tiện ích đi kèm hoặc vị trí rất thuận lợi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Đặng Thúc Vịnh, một trục giao thông chính nên thuận tiện vận chuyển, giao nhận hàng hóa.
- Đường nhựa rộng, chịu tải 10 tấn, phù hợp xe tải lớn ra vào, khác biệt so với nhiều kho nhỏ tại các đường hẻm nhỏ, khó quay đầu.
- Có điện 3 pha sẵn sàng cho các ngành cần công suất điện lớn (mộc, cơ khí), điều này rất ít kho mặt bằng cho thuê tại Hóc Môn đáp ứng.
- Mặt bằng mới sửa chữa, cải tạo lại giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này rất phù hợp để:
- Kho chứa hàng trung bình hoặc xưởng nhỏ mộc, cơ khí: điện 3 pha và đường lớn hỗ trợ vận hành tốt.
- Cho thuê dòng tiền: nếu người mua có vốn, có thể thuê lại hoặc cho thuê lại với giá tốt vì ít kho có điện 3 pha, tiện ích đường lớn.
Không phù hợp để ở hoặc làm văn phòng vì kết cấu là kho, không có tiện ích nội thất văn phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Kho gần QL22, Hóc Môn) | Đối thủ 2 (Kho xã Tân Thới Nhì, Hóc Môn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 200 | 250 | 180 |
| Giá thuê (đồng/m²/tháng) | 50.000 | 40.000 | 35.000 |
| Đường vào | Nhựa 10 tấn | Đường đất, xe nhỏ | Đường nhựa nhỏ, 5 tấn |
| Điện | 3 pha | 1 pha | 1 pha |
| Trạng thái mặt bằng | Mới sửa chữa | Cũ, chưa cải tạo | Mới, nhưng nhỏ và không có điện 3 pha |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý vì đã có sổ, nhưng cần xác định rõ diện tích đất được phép sử dụng làm kho.
- Xem xét tình trạng sửa chữa mới, có bị thấm dột hay hư hỏng ngầm không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe tải trên đường vào, tránh trường hợp đường nhựa 10 tấn nhưng đoạn cuối là hẻm nhỏ.
- Xác minh quy hoạch khu vực, tránh rủi ro giải tỏa hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
Nhận xét cuối cùng: Giá thuê 10 triệu/tháng cho kho 200m² với đường nhựa 10 tấn và điện 3 pha là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung Hóc Môn, nhưng bù lại có nhiều tiện ích hỗ trợ vận hành. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt mức 8,5 – 9 triệu/tháng sẽ là mức hợp lý và cạnh tranh hơn. Nếu không, có thể cân nhắc các kho khác có giá thấp hơn nhưng ít tiện ích hơn.
