Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng, diện tích đất 28.4m², diện tích sử dụng khoảng 30m², mặt tiền hẹp 2.8m, dài 13m, nằm trong hẻm xe hơi đường Bùi Đình Tuý, P.12, Bình Thạnh. Giá bán 5,68 tỷ đồng tương đương ~200 triệu/m² diện tích sử dụng.
So sánh với giá thị trường Bình Thạnh, khu vực hẻm xe hơi rộng rãi, giá đất thường dao động từ 150-180 triệu/m² tùy vị trí. Đây là căn nhà mới xây 3 tầng, có sân thượng, 3PN, 2WC, phù hợp gia đình nhỏ. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ, mặt tiền rất hẹp chỉ 2.8m, gây hạn chế về việc cải tạo hoặc xây dựng lại.
Chi phí xây dựng hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², với 3 tầng tổng sàn khoảng 90m² (30m² x 3 tầng), chi phí xây mới khoảng 600 triệu – 700 triệu. Như vậy, giá đất thực chiếm phần lớn trong tổng giá trị.
Đánh giá: Giá 5,68 tỷ là khá cao so với diện tích và mặt tiền thực tế, có thể bị đẩy giá khoảng 20-25% so với giá thị trường chuẩn. Người mua cần thận trọng, vì hẻm xe hơi nhưng mặt tiền nhỏ có thể gây khó khăn trong sinh hoạt và khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi tới nhà, thuận tiện cho việc đậu đỗ và đi lại, điều này rất hiếm trong các hẻm nhỏ tại Bình Thạnh.
- Nhà xây 3 tầng chắc chắn, có sân thượng rộng, phù hợp cho gia đình có nhu cầu không gian ngoài trời.
- Vị trí đường Bùi Đình Tuý, P.12 – khu vực đang phát triển, tiện ích xung quanh đầy đủ, gần các trục đường lớn.
Tuy nhiên, mặt tiền rất hẹp (2.8m) là điểm trừ lớn, hạn chế tầm nhìn, lấy sáng và thông gió, đồng thời khó mở rộng hoặc xây thêm tầng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế với gia đình nhỏ, ưu tiên không gian yên tĩnh, an ninh hẻm xe hơi. Với mặt tiền hẹp, khai thác cho thuê dài hạn cũng khả thi nhưng dòng tiền không quá cao do hạn chế về kích thước căn hộ.
Đầu tư xây lại không hiệu quả do diện tích và mặt tiền nhỏ, chi phí xây mới và giấy phép sẽ không tối ưu lợi nhuận.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trong hẻm và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Xí, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Điện Biên Phủ, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28.4 | 35 | 30 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 30 | 40 | 32 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5.68 | 5.2 | 5.5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | ~200 | 130 | 172 |
| Hẻm xe hơi | Có | Không, hẻm nhỏ | Có, rộng hơn |
| Mặt tiền (m) | 2.8 | 4 | 3.5 |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: do diện tích nhỏ, cần kiểm tra thấm dột, móng và kết cấu nhà cũ.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt không có quy hoạch mở rộng hẻm hoặc đường tránh làm ảnh hưởng đến tài sản.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo tiện lợi cho sinh hoạt.
- Xem xét phong thủy, mặt tiền hẹp có thể ảnh hưởng đến vận khí và ánh sáng trong nhà.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý rõ ràng, tránh tranh chấp về đất hẻm.
