Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 16m² tại hẻm 1135 Huỳnh Tấn Phát, Phú Thuận, Quận 7 với giá thuê 2,5 triệu đồng/tháng, tương đương ~156.250 đồng/m²/tháng. So với mức giá thuê phòng trọ khu vực Quận 7, đặc biệt các khu vực gần trung tâm và tiện ích như Phú Thuận, mức giá này nằm trong khoảng trung bình hoặc hơi cao nếu so với những phòng trọ không có gác lửng hoặc tiện nghi hạn chế.
Phòng có gác, thiết kế mới đẹp và sạch sẽ là điểm cộng tăng giá. Tuy nhiên, diện tích 16m² khá nhỏ, phù hợp cho cá nhân hoặc cặp đôi tối đa. Không có thông tin về nhà vệ sinh riêng hay máy lạnh, nếu thiếu tiện ích này thì giá 2,5 triệu có thể hơi cao so với mặt bằng chung.
Nhận xét về giá: Giá thuê này không phải là thấp nhưng cũng không bị đẩy lên mức quá cao. Nếu so với các phòng trọ không có gác hoặc nằm sâu trong hẻm nhỏ thì có thể giảm được khoảng 10-15%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong hẻm 1135 Huỳnh Tấn Phát, khu dân cư an ninh, yên tĩnh, gần nhiều tiện ích thiết yếu như chợ, siêu thị, trường học.
- Phòng có gác lửng, tận dụng tối đa diện tích sử dụng, tạo không gian ngủ hoặc chứa đồ riêng biệt.
- Phòng mới, sạch sẽ, phù hợp người thuê cần không gian tiện nghi tạm thời hoặc dài hạn.
- Hẻm có thể nhỏ, cần xem xét khả năng đậu xe, đi lại tiện lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho người thuê ở thực, đặc biệt là học sinh, sinh viên hoặc nhân viên văn phòng làm việc gần Quận 7. Nếu đầu tư, có thể khai thác dòng tiền ổn định từ cho thuê từng phòng nhỏ, hoặc cho thuê theo nhóm (nếu cho phép). Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới vì diện tích nhỏ và kết cấu đã có sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 1200 Huỳnh Tấn Phát) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Thị Thập) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 16 m², có gác | 15 m², không gác | 18 m², có gác |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2,5 | 2,2 | 2,8 |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ, an ninh | Đầy đủ, an ninh | Gần trung tâm, nhiều tiện ích |
| Hẻm | Hẻm nhỏ, có thể hạn chế xe lớn | Hẻm rộng hơn | Hẻm lớn, dễ ra vào |
| Trạng thái phòng | Mới, sạch sẽ, có gác | Cũ, không có gác | Mới, có gác |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng hẻm: Đảm bảo dễ dàng ra vào, không bị kẹt xe hoặc khó quay đầu.
- Kiểm tra nội thất và hệ thống điện nước trong phòng, đặc biệt khu vực gác lửng có đảm bảo an toàn.
- Xác nhận rõ ràng về giấy tờ thuê mướn, hợp đồng, chủ nhà có quyền cho thuê hợp pháp.
- Đánh giá xem có đủ tiện ích thiết yếu như WC riêng, bếp chung hay không để tránh phát sinh chi phí sau này.
- Kiểm tra an ninh khu vực và mức độ ồn ào trong hẻm vào các khung giờ khác nhau.
