Thẩm định giá trị thực:
Nhà cấp 4, diện tích đất 49m² (4.7x12m), nằm trong hẻm xe hơi tại Lãnh Binh Thăng, Quận 11. Giá chào 7,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 161,22 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực. Nhà chỉ 1 tầng, kết cấu cấp 4 cũ với 2 phòng ngủ, 1WC, đang cho thuê 8 triệu/tháng.
Với mức giá này, nếu xây dựng mới theo chuẩn hiện nay (chi phí xây dựng hoàn thiện dao động 6-7 triệu/m² sàn), chi phí xây nhà 3-4 tầng mới khoảng 1,2-1,4 tỷ đồng (ước tính 200m² sàn). Tuy nhiên giá đất tính riêng đã chiếm phần lớn trong 7,9 tỷ. Giá đất khu vực Quận 11 trung bình khoảng 120-140 triệu/m² đường hẻm xe hơi, mặt tiền nhỏ, nên giá này đang bị đẩy cao khoảng 15-30% so với giá thị trường.
Nhận xét: Giá đang có dấu hiệu ngáo giá khoảng 20%. Đây không phải là giá đất hoặc nhà cấp 4 phổ biến trong hẻm rộng 6m khu vực này. Phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 6m, thuận tiện cho đi lại và để xe, khác biệt với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ 3-4m.
- Nhà nở hậu tạo cảm giác rộng rãi hơn so với kích thước ngang 4.7m.
- Vị trí gần chợ, trường học, bệnh viện, ủy ban quận – điểm cộng lớn về tiện ích sống.
- Hiện đang cho thuê 8 triệu/tháng, tạo dòng tiền ổn định trong khi chờ tăng giá hoặc xây dựng lại.
Tuy nhiên, nhà cấp 4 cũ, kết cấu yếu, không phù hợp để ở lâu dài nếu không cải tạo hoặc xây mới.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để đầu tư xây lại nhà cao tầng từ 3-5 tầng theo quy hoạch hiện nay tại Quận 11 nhằm tối ưu diện tích sử dụng và tăng giá trị tài sản. Nếu mua để ở thực, cần tốn chi phí cải tạo hoặc xây mới khá lớn. Dòng tiền cho thuê hiện tại 8 triệu/tháng không hấp dẫn so với vốn đầu tư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm Lãnh Binh Thăng, Q11) | Đối thủ 2 (Hẻm 3/2, Q11) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 49 | 50 | 45 |
| Giá chào (tỷ đồng) | 7.9 | 6.5 | 6.8 |
| Đơn giá (triệu/m²) | 161,22 | 130 | 151 |
| Hẻm xe hơi (m) | 6 | 4 | 5 |
| Kết cấu nhà | Cấp 4, 1 tầng | Nhà cấp 4, 1 tầng | Nhà 1 trệt 2 lầu |
| Vị trí tiện ích | Gần chợ, trường học, bệnh viện | Gần chợ, trường học | Gần trường học, trung tâm quận |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng móng, kết cấu nhà cấp 4 cũ, khả năng thấm dột, xuống cấp.
- Xác thực tiến độ chuyển đổi sổ mới, tránh rủi ro pháp lý phát sinh.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm và khu vực xung quanh, đảm bảo không bị quy hoạch đường hay công trình công cộng trong tương lai.
- Đánh giá khả năng xây dựng mới theo quy định hiện hành (tầng cao, mật độ xây dựng) để dự tính chi phí đầu tư chính xác.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm rộng 6m, tuy đã khá thuận tiện nhưng vẫn cần xác nhận thực tế.
![[4.8m x 18] 7.5 tỷ Cấp 4 giá SIÊU TỐT khu CXBÌNH THỚI-LÃNH BINH THĂNG](https://cdn.timnhatot.com/img/210928/70b6f4c00351b9bf98c338988eed481e.jpg?class=thumbnail)
