Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng BTCT trên diện tích đất 41m², mặt tiền 3,3m, chiều dài 13m, tổng diện tích sử dụng khoảng 120m². Giá bán 5,2 tỷ đồng tương đương ~126 triệu/m² sử dụng, hoặc ~127 triệu/m² đất.
So sánh với mặt bằng giá nhà phố hẻm xe hơi tại Gò Vấp, đặc biệt khu vực Bùi Quang Là, mức giá trung bình hiện nay dao động 90-110 triệu/m² đất tùy vị trí cụ thể và kết cấu nhà. Nhà mới xây hoặc cải tạo đẹp có thể lên đến 120 triệu/m². Nhà cũ 3 tầng BTCT vẫn giữ giá tốt nhưng cần xem xét tuổi thọ và chi phí cải tạo.
Chi phí xây dựng hoàn thiện nhà mới 3 tầng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 120m² sàn thì chi phí xây mới rơi vào 720-840 triệu đồng. Cộng với giá đất trung bình khu vực 90 triệu/m² x 41m² = 3,69 tỷ đồng, tổng giá trị thực xây mới khoảng 4,4-4,5 tỷ đồng.
Giá 5,2 tỷ hiện tại có phần cao hơn giá trị xây mới + đất ước tính khoảng 15-18%. Tuy nhiên, nhà có sổ hồng riêng, hẻm xe hơi 5m thông thoáng, không bị lộ giới hay quy hoạch là lợi thế lớn.
Nhược điểm: Diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp 3,3m hạn chế xây dựng, khó mở rộng; nhà cũ 1 đời chủ có thể đã xuống cấp, cần kiểm tra kỹ kết cấu và nội thất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi 5m rộng rãi, xe ra vào thuận tiện, không bị tình trạng kẹt xe hoặc quay đầu khó khăn như nhiều hẻm nhỏ khác trong khu vực.
– Nhà 3 tầng BTCT kiên cố, đầy đủ 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình đông người.
– Vị trí nằm trên đường Bùi Quang Là, khu dân trí cao, an ninh tốt, thuận tiện kinh doanh nhỏ hoặc làm văn phòng tại nhà.
– Sổ hồng chính chủ, không vướng quy hoạch, có thể vay ngân hàng hỗ trợ tài chính.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà rất phù hợp để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên hoặc kết hợp cho thuê phòng trọ/ngắn hạn để tăng thu nhập. Với hẻm xe hơi rộng, có thể tận dụng làm kinh doanh nhỏ như cửa hàng, văn phòng đại diện.
Đầu tư xây lại có thể tính toán nhưng do diện tích đất nhỏ và mặt tiền hẹp, không dễ xây dựng căn hộ cho thuê quy mô lớn nên lợi nhuận xây mới sẽ không cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bùi Quang Là, Gò Vấp) |
Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 41 | 45 | 40 |
| Mặt tiền (m) | 3,3 | 4,0 | 3,5 |
| Hẻm xe hơi | 5m, thông thoáng | 4m, có chỗ quay đầu | 3m, xe máy |
| Tổng diện tích sử dụng (m²) | 120 (3 tầng) | 130 (3 tầng) | 110 (2 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,2 | 4,8 | 4,5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 127 | 106 | 112 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, đặc biệt cột bê tông, dầm sàn có bị nứt, thấm dột hay không.
- Xem xét tình trạng nội thất và hệ thống điện nước có cần sửa chữa lớn không.
- Xác minh rõ ràng về quy hoạch, mặc dù chủ nhà cam kết không lộ giới, không quy hoạch nhưng cần kiểm tra bản đồ quy hoạch mới nhất của quận.
- Do nhà mặt tiền nhỏ 3,3m, cần đánh giá khả năng mở rộng hoặc xây mới sau này để tránh bị giới hạn khai thác.
- Đánh giá phong thủy hướng nhà, ánh sáng và thông gió do mặt tiền hẹp có thể ảnh hưởng đến chất lượng môi trường sống.
- Kiểm tra pháp lý liên quan đến khoản vay ngân hàng 2,5 tỷ, đảm bảo không có ràng buộc hay tranh chấp phát sinh.
