Thẩm định giá trị thực:
Tòa nhà cho thuê mặt bằng kinh doanh tại đường Lê Trung Nghĩa, Phường 12, Quận Tân Bình có tổng diện tích xây dựng 1.000m² gồm 1 hầm, trệt và 5 tầng. Diện tích kinh doanh thực tế là 800m². Giá thuê đưa ra là 120 triệu/tháng, tương đương 150.000 đồng/m²/tháng (120 triệu / 800 m²).
So với thị trường văn phòng Quận Tân Bình và khu vực lân cận, giá thuê văn phòng loại tốt thường dao động khoảng 120.000 – 180.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí, chất lượng tòa nhà và tiện ích đi kèm. Đây là tòa nhà có kết cấu khung cốt thép 7 tầng, có hầm để xe 135m², thang máy tốc độ cao và hệ thống camera an ninh 24/7, đều là các điểm cộng giúp nâng giá.
Tuy nhiên, cần kiểm tra độ mới của tòa nhà vì giá thuê ở mức cao thường đi kèm với tòa nhà mới hoặc vừa cải tạo. Nếu tòa nhà cũ, chi phí duy trì và sửa chữa sẽ tăng, làm giảm lợi nhuận cho người thuê. Chi phí quản lý và vận hành tòa nhà cũng cần làm rõ.
Nhận xét về giá: Mức giá 120 triệu/tháng cho 800m² là mức chấp nhận được nếu tòa nhà còn mới, tiện ích đầy đủ và pháp lý rõ ràng (đã có sổ). Nếu tòa nhà cũ hoặc không có hệ thống quản lý tốt, mức giá này có thể bị đánh giá cao hơn 10-15% so với giá thị trường thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Nằm trên đường Lê Trung Nghĩa, một tuyến đường giao thông thuận lợi tại Tân Bình, phù hợp cho doanh nghiệp cần không gian văn phòng và mặt bằng kinh doanh.
- Kết cấu: 7 tầng với hầm để xe rộng 135m² rất hiếm ở khu vực này, giúp giải quyết bài toán chỗ đậu xe cho nhân viên và khách hàng.
- Tiện ích: Thang máy tốc độ cao và hệ thống camera an ninh 24/7 đảm bảo vận hành thuận tiện và an toàn.
- Thời gian thuê linh hoạt: Hợp đồng dài hạn 5-10 năm phù hợp doanh nghiệp muốn ổn định lâu dài.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc trung tâm kinh doanh dịch vụ, showroom quy mô trung bình đến lớn. Với diện tích và kết cấu này, doanh nghiệp có thể tận dụng tối đa không gian làm việc, đồng thời sử dụng hầm xe và các tiện ích để phục vụ nhân sự và khách hàng.
Nếu doanh nghiệp cần mặt bằng lớn cho kho hàng hoặc sản xuất nhẹ, tòa nhà này cũng có thể đáp ứng nhưng chi phí thuê cao sẽ làm giảm hiệu quả kinh tế. Đầu tư cho thuê lại mặt bằng văn phòng dài hạn cũng là phương án hợp lý.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trường Chinh) | Đối thủ 2 (Đường Cộng Hòa) |
|---|---|---|---|
| Diện tích kinh doanh (m²) | 800 | 600 | 900 |
| Số tầng | 7 (có hầm) | 5 (không có hầm) | 6 (có hầm) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 120 | 90 | 135 |
| Đơn giá/m²/tháng (đồng) | 150.000 | 150.000 | 150.000 |
| Tiện ích | Thang máy, hầm để xe, camera 24/7 | Thang máy, không hầm | Thang máy, hầm, an ninh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra độ mới và chất lượng kết cấu tòa nhà, đặc biệt thang máy và hệ thống điện nước.
- Xác thực pháp lý sổ đỏ, giấy phép xây dựng và hoạt động kinh doanh.
- Đánh giá an ninh khu vực và hệ thống camera giám sát thực tế.
- Kiểm tra chi phí quản lý, bảo trì hàng tháng để tránh phát sinh bất ngờ.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe tại hầm và lượng chỗ đậu xe trong giờ cao điểm.
