Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 4x16m (64m²), diện tích sử dụng 192m² với 3 tầng trệt, 2 lầu và sân thượng trước sau. Với 3 phòng ngủ và 4 phòng vệ sinh, nhà có kết cấu khá hoàn chỉnh, phù hợp gia đình đông người hoặc kết hợp kinh doanh nhỏ.
Giá thuê 15 triệu/tháng tương ứng đơn giá khoảng 234.000 VNĐ/m² sử dụng/tháng. Mức giá này nằm trong khoảng khá phổ biến cho nhà nguyên căn hẻm nhỏ tại khu vực Gò Vấp, đặc biệt gần sân bay Tân Sơn Nhất và các tiện ích như chợ, trường học.
Nhà đã có sổ, không phải đất trống hay nhà nát, giảm thiểu rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, hẻm chỉ rộng 3,2m, xe hơi không vào tận nhà mà cách 50m, gây bất tiện cho việc đi lại, vận chuyển hàng hóa hoặc xe cộ.
Nhận xét về giá: 15 triệu/tháng cho căn nhà 3 tầng diện tích sử dụng gần 200m² tại Gò Vấp vị trí trung tâm là mức giá chấp nhận được, không bị “ngáo giá” quá cao nhưng cũng không hẳn là rẻ. Người thuê nên xem xét kỹ yếu tố hẻm nhỏ và khả năng di chuyển xe hơi.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới, sạch sẽ, nội thất trống thuận tiện cho việc trang bị theo nhu cầu riêng.
- Hướng Nam – phù hợp với khí hậu vùng Nam bộ, đón gió mát, ánh sáng vừa phải.
- Vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất, chợ, công viên Gia Định, mẫu giáo Hoa Hồng – thuận tiện cho sinh hoạt và làm việc.
- Kết cấu 3 tầng với sân thượng trước sau rất hiếm trong phân khúc hẻm nhỏ, tạo không gian thoáng đãng và đa công năng.
- Hẻm xe hơi 3,2m nhưng cách hẻm ô tô 50m, điểm trừ về khả năng để xe và giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho thuê ở thực hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, lớp học, hoặc kinh doanh online như chủ nhà đề xuất. Việc tận dụng không gian sân thượng tạo thêm khu vực làm việc hoặc giải trí sẽ tăng giá trị sử dụng.
Với hẻm nhỏ và vị trí trung tâm, ít phù hợp làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại do hạn chế về tiếp cận xe tải lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, Nguyễn Văn Công) | Đối thủ 2 (Hẻm 3m, Phường 3, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 | 60 | 70 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 192 | 180 | 190 |
| Số tầng | 3 | 3 | 2 |
| Hẻm rộng (m) | 3.2 (cách hẻm ô tô 50m) | 4 (xe hơi vào tận nhà) | 3 (xe máy) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 18 | 13 |
| Vị trí | Gần sân bay, chợ, trường học | Gần công viên, tiện đi lại | Gần chợ, hẻm nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ hiện trạng, tránh tranh chấp hẻm ngõ.
- Thẩm định chất lượng kết cấu nhà (tường, sàn, mái) do đã qua sử dụng, tránh thấm dột, nứt.
- Xác minh khả năng để xe trong hẻm và phương án quay đầu xe, vận chuyển hàng hóa, đặc biệt với hẻm nhỏ 3.2m.
- Kiểm tra phong thủy hướng Nam có phù hợp với gia chủ hay mục đích sử dụng.
- Đánh giá mức độ ồn ào do gần sân bay và chợ để có biện pháp cách âm nếu cần.
