Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 50m², diện tích sử dụng lên tới 150m² trên 3 tầng, tức mỗi tầng khoảng 50m². Giá chào bán 3,268 tỷ tương đương khoảng 65,36 triệu/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với các khu vực Nhà Bè, đặc biệt là xã Phước Kiển, vùng có giá trung bình nhà liền kề thường dao động từ 40-55 triệu/m² tùy vị trí.
Nhà hoàn thiện cơ bản, không phải nhà mới 100% nên nếu xây mới theo giá xây dựng thô + hoàn thiện 6.5 triệu/m², chi phí xây dựng 150m² khoảng 975 triệu. Giá đất 50m² tại khu vực này nếu xét theo thị trường hiện nay cũng dao động khoảng 1.5 – 2 tỷ tùy vị trí hẻm. Tổng lại, giá thực tế có thể hợp lý nếu xét cả vị trí hẻm xe hơi và nội thất hoàn thiện nhưng vẫn cao hơn mặt bằng chung khoảng 15-20%.
Cảnh báo: Giá này có dấu hiệu “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá thị trường cùng khu vực, người mua cần thương lượng giảm để tránh mua phải giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ô tô rộng, thuận tiện đi lại, hiếm nhà hẻm to ở xã Phước Kiển.
- Nhà sở hữu 2 căn đồng sở hữu – tiềm năng chia tách hoặc mở rộng đầu tư.
- Hướng Đông Nam đón nắng sáng, phong thủy thuận lợi.
- Diện tích sử dụng lớn với 4 phòng ngủ và 3 WC phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Khu dân cư yên tĩnh, an ninh tốt phù hợp người mua ở thực.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực do có không gian rộng rãi, hẻm ô tô thuận tiện, tiện ích khu vực đang phát triển. Ngoài ra, do là 2 căn đồng sở hữu nên có thể linh hoạt khai thác cho thuê từng phần hoặc đầu tư xây dựng lại để tăng giá trị nếu có kế hoạch dài hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Huỳnh Tấn Phát, Nhà Bè) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 50 m² | 55 m² | 48 m² |
| Diện tích sử dụng | 150 m² (3 tầng) | 140 m² (3 tầng) | 160 m² (3 tầng) |
| Hẻm | Ô tô | Ô tô | Hẻm xe máy |
| Giá bán | 3,268 tỷ (~65,36 triệu/m²) | 2,9 tỷ (~55 triệu/m²) | 2,5 tỷ (~47 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng nhà | Đông Nam | Tây Nam | Đông Bắc |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất hoàn thiện cơ bản, có thể cần đầu tư hoàn thiện thêm.
- Đánh giá kết cấu chịu lực của nhà cũ nếu có ý định xây dựng lại.
- Kiểm tra pháp lý đồng sở hữu 2 căn, tránh tranh chấp về sau.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm ô tô có đảm bảo không bị thu hẹp trong tương lai.
- Xem xét hướng nhà có phù hợp với tuổi người mua để tránh các vấn đề phong thủy.
