Check giá "Căn hộ 2 PN gần siêu thị AEON, chợ Búng, QL 13 HCM (Bình Dương cũ)"

Thẩm định giá trị thực:

Dựa trên dữ liệu thực tế:

• Diện tích căn hộ: 67 m²
• Giá bán: 2,5 tỷ đồng
• Đơn giá/m² = 2.500 triệu / 67 m² ≈ 37,31 triệu/m²

So với mặt bằng chung căn hộ tại Thuận An hiện nay, mức giá khoảng 30-35 triệu/m² cho căn 2PN mới xây dựng, vị trí trung tâm là hợp lý. Tuy nhiên, giá 37,31 triệu/m² đang hơi cao hơn 7-10% so với giá trung bình khu vực lân cận như Thuận An và Dĩ An, nơi các dự án mới bàn giao có giá dao động 30-35 triệu/m².

Đây là dự án chưa bàn giao, có tiến độ bàn giao vào Quý II/2028, nên người mua sẽ chịu rủi ro về tiến độ và chất lượng bàn giao.

Chi phí xây dựng trung bình hiện nay dao động 6-7 triệu/m² cho phần thô và hoàn thiện cơ bản; căn hộ mới hoàn thiện có thể định giá cao hơn nếu tiện ích và vị trí tốt.

Tổng thể, giá này không quá cao đối với dự án mới, nhưng cần lưu ý rủi ro thời gian bàn giao và pháp lý hiện tại chỉ là hợp đồng đặt cọc chưa có sổ hồng.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Chí Thanh, tuyến đường kết nối chiến lược vùng Thuận An, gần QL13, Metro số 2, thuận tiện di chuyển.
• Tiện ích chuẩn resort: hồ bơi tràn bờ, khu BBQ, gym, yoga, an ninh 3 lớp, camera 24/7, shophouse tầng trệt tạo tiềm năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh.
• Dự án có quy mô mảng xanh lớn (4.500 m²), cảnh quan được chăm chút bởi đơn vị nước ngoài uy tín.
• Dự án do Lê Phong Group làm chủ đầu tư, tổng thầu SOL E&C – tuy không quá nổi bật trên thị trường nhưng có kinh nghiệm thi công các dự án quy mô vừa và nhỏ.

Điểm độc bản là vị trí vàng gần trung tâm Thuận An với hạ tầng giao thông đồng bộ và tiện ích nội khu cao cấp.

Kịch bản khai thác tối ưu:

• Ở thực tế: Phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc cặp vợ chồng trẻ, vì căn 2PN, 2WC tiện nghi, gần trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại.
• Cho thuê dòng tiền:
• Đầu tư xây lại: Không phù hợp vì là căn hộ chung cư, không thể phá dỡ xây mới riêng lẻ.
• Làm kho xưởng:

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Pháp lý: Chưa có sổ hồng, chỉ mới hợp đồng đặt cọc, cần kiểm tra kỹ tiến độ dự án và uy tín chủ đầu tư.
• Tiến độ: Bàn giao dự kiến quý II/2028, người mua phải chấp nhận rủi ro trễ tiến độ hoặc thay đổi thiết kế.
• Giá bán cao hơn mặt bằng khu vực, cần thương lượng giảm khoảng 5-7% để phù hợp mức giá thị trường.
• Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán về điều khoản thanh toán, phạt chậm tiến độ, quyền lợi khi dự án trễ hạn.
• Vì dự án chưa hoàn thiện, cần khảo sát kỹ tiện ích nội khu thực tế khi bàn giao để tránh quảng cáo ảo.

Kết luận: Với mức giá 2,5 tỷ cho căn 2PN diện tích 67 m² (~37,3 triệu/m²), dự án có vị trí và tiện ích tốt nhưng đang bị định giá cao hơn 7-10% so với mặt bằng chung khu vực.

Người mua nên không nên xuống tiền ngay mà cần thương lượng giảm giá hoặc chờ thêm thông tin về tiến độ và pháp lý. Nếu chủ đầu tư có thể hỗ trợ tài chính tốt và có cam kết bàn giao rõ ràng, mức giá này có thể chấp nhận được nhưng không nên mua vội khi chưa rõ ràng.