Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 15m² tại hẻm 480/89 Đường Bình Quới, Quận Bình Thạnh được chào thuê với giá 1,7 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 113.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuê phổ biến ở khu vực Bình Thạnh cho các phòng trọ diện tích nhỏ, không nội thất và hẻm nhỏ.
Với tình trạng nhà trống, không trang bị nội thất, chi phí thuê đã bao gồm các khoản phí phụ thu nước, điện, wifi và rác tính riêng (tổng khoảng 119.000đ/tháng, tương đương 7% giá thuê). Đây là mức phí dịch vụ khá cao, cần cân nhắc kỹ khi thuê dài hạn.
Giá thuê này không quá rẻ nhưng cũng không quá cao so với mặt bằng phòng trọ trong khu vực Bình Quận, đặc biệt khi xét đến vị trí trong hẻm sâu và diện tích nhỏ. Giá thuê hợp lý nếu người thuê chấp nhận hẻm sâu và không cần nội thất.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm sâu, yên tĩnh: phù hợp với người cần không gian riêng tư, tránh ồn ào đường lớn.
- Có bãi để xe: khá hiếm trong các khu trọ hẻm nhỏ tại Bình Thạnh, tạo điểm cộng lớn cho người có xe máy.
- Diện tích 15m² khá vừa phải cho người ở đơn hoặc đôi, tuy nhiên không rộng rãi.
- Vị trí tại Phường 28, Bình Thạnh, gần các tuyến đường chính và tiện ích xung quanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế với người độc thân hoặc cặp đôi trẻ cần chỗ ở giá rẻ, yên tĩnh. Không thích hợp để làm văn phòng hoặc kinh doanh do diện tích nhỏ và vị trí trong hẻm sâu. Nếu đầu tư cho thuê, dòng tiền ổn định nhưng không cao do diện tích hạn chế. Không nên mua đầu tư xây lại vì đây là phòng trọ thuê, không phải tài sản sở hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm Phan Văn Trị, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (hẻm Hoàng Hoa Thám, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² | 12 – 16 m² | 14 – 18 m² |
| Giá thuê/tháng | 1,7 triệu | 1,5 – 1,8 triệu | 1,6 – 2 triệu |
| Tình trạng nội thất | Nhà trống | Nhà trống/ cơ bản | Có nội thất đơn giản |
| Hẻm / mặt tiền | Hẻm sâu, có bãi xe | Hẻm nhỏ, không bãi xe | Hẻm lớn, có bãi xe |
| Phí dịch vụ phụ thu | Tính riêng (nước, điện, wifi, rác) | Thường tính riêng hoặc cộng vào | Thường tính riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng an ninh trong hẻm, đặc biệt ban đêm.
- Kiểm tra hệ thống điện nước trong phòng, tránh trường hợp dây chằng chịt hoặc nước yếu.
- Xác định rõ quyền sử dụng bãi để xe và chi phí liên quan nếu có.
- Kiểm tra tình trạng ẩm mốc, thấm dột do nhà trống lâu không sử dụng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, nhất là xe máy để tránh phiền phức.
- Kiểm tra pháp lý cho thuê rõ ràng, tránh tranh chấp chủ trọ.
