Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là nhà 3 tầng trong hẻm nhỏ 3m tại đường Núi Thành, trung tâm quận Hải Châu, Đà Nẵng, diện tích đất 57m², tổng diện tích sử dụng khoảng 163.8m². Giá chào bán 5,8 tỷ đồng tương đương ~101,754,385 VNĐ/m² (tính theo diện tích sử dụng).
So sánh với thị trường khu trung tâm Hải Châu, nhà 3 tầng diện tích đất dưới 60m² thường có giá khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí và hiện trạng. Tuy nhiên, điểm trừ là hẻm chỉ rộng 3m, gây hạn chế lớn về khả năng để xe hơi và thuận tiện đi lại, ảnh hưởng phần nào giá trị.
Xét về cấu trúc, nhà xây dựng kiên cố 3 tầng, có sân thượng, 3 phòng ngủ (khác với quảng cáo 4 phòng, cần kiểm tra lại thực tế), nội thất cơ bản đủ dùng, có chỗ để xe hơi trong hẻm nhỏ là điểm cộng hiếm có. Chi phí xây dựng mới tại Đà Nẵng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô + hoàn thiện, vậy nếu xây mới trên đất 57m², 3 tầng, tổng ~171m² sàn (bao gồm sân thượng), chi phí khoảng 1,2 – 1,3 tỷ đồng. Do đó, giá đất và vị trí chiếm phần lớn trong giá bán.
Nhận xét về giá: Giá 5,8 tỷ có phần nhỉnh cao so với mặt bằng nhà trong kiệt nhỏ trung tâm Hải Châu. Nếu so với nhà mặt tiền hoặc hẻm rộng lớn hơn thì mức này chưa hấp dẫn. Người mua cần thương lượng giảm ít nhất 5-7% để phù hợp với hạn chế về hẻm và số phòng ngủ thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa ngay lõi trung tâm quận Hải Châu, gần bệnh viện quốc tế, trường học, chợ và khu vui chơi – rất hiếm nhà đất trung tâm có diện tích đất 57m².
- Nhà 3 tầng kiên cố, có sân thượng và chỗ để xe hơi, điều không dễ tìm trong hẻm 3m.
- Thiết kế tối ưu công năng với 3 phòng ngủ (cần xác thực lại số lượng), phù hợp gia đình đa thế hệ.
- Hẻm nhỏ 3m là điểm yếu lớn về giao thông, quay đầu xe và để xe, làm giảm tiện ích.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là bất động sản phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình nhiều thành viên muốn tận hưởng vị trí trung tâm và tiện ích xung quanh. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê căn hộ nguyên căn hoặc từng phòng do vị trí đắc địa, lượng khách thuê văn phòng, sinh viên và người làm việc tại trung tâm rất lớn.
Khả năng đầu tư xây lại chỉ hợp lý nếu mua được giá tốt hơn nhiều, bởi diện tích đất nhỏ, hẻm nhỏ sẽ làm hạn chế tiềm năng nâng tầng hoặc mở rộng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m, quận Hải Châu) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền 5m, gần trung tâm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 57 | 60 | 50 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 163.8 | 180 | 150 |
| Số tầng | 3 | 3 | 4 |
| Đường trước nhà | 3m (hẻm nhỏ) | 4m (hẻm trung bình) | 5m (mặt tiền) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5.8 | 5.5 | 7.5 |
| Chỗ để xe hơi | Có (hẻm nhỏ) | Không | Có |
| Phòng ngủ | 3 (cần xác thực) | 4 | 4 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chính xác số phòng ngủ thực tế (người bán quảng cáo 4 phòng, data chỉ 3 phòng).
- Đánh giá kỹ hiện trạng nhà cũ, xem có dấu hiệu thấm dột, nứt tường hay xuống cấp cần sửa chữa lớn không.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, đảm bảo không tranh chấp, quy hoạch không bị ảnh hưởng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và để xe trong hẻm 3m, tránh rủi ro giao thông bất tiện khi ở hoặc cho thuê.
- Kiểm tra hướng nhà, phong thủy có phù hợp với gia chủ không (thông tin chưa cung cấp).
