Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất thực tế là 80 m² (4mx20m), giá rao bán là 6,2 tỷ đồng, tương đương 77,5 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại khu vực đường số 11, Phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức hiện nay. Thông thường, đất thổ cư khu vực này đang dao động khoảng 55-70 triệu đồng/m² tùy vị trí mặt tiền hay hẻm.
Khu đất nằm trong hẻm xe hơi 5m, sát mặt tiền đường 11, có thể coi là vị trí vừa đủ thuận tiện, không phải mặt tiền trực tiếp nhưng rất gần. Đất được phép xây dựng 4 tầng, phù hợp để xây nhà ở hoặc kinh doanh nhỏ.
So với chi phí xây dựng mới hiện nay (ước tính 6-7 triệu/m² sàn), nếu xây nhà 4 tầng với tổng diện tích sàn khoảng 320 m² (80m² x 4 tầng), chi phí hoàn thiện nhà thô sẽ khoảng 2-2,2 tỷ. Như vậy giá đất đã chiếm phần lớn trong tổng giá trị, phản ánh thị trường đang bị đẩy lên khá cao.
Nhận xét về giá: Giá đất đang bị đẩy cao khoảng 10-20% so với mặt bằng chung khu vực. Đây là mức giá không quá “ngáo giá” nhưng người mua cần thận trọng trước khi quyết định xuống tiền.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đất nằm trong hẻm xe hơi rộng 5m, thuận tiện cho việc di chuyển, không quá chật hẹp như nhiều hẻm nhỏ khác.
- Tiếp giáp gần mặt tiền đường số 11, tăng khả năng kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng tầng trệt.
- Diện tích 80 m² khá vuông vức, thuận lợi xây dựng theo thiết kế hiện đại, tối ưu công năng.
- Khu vực đang phát triển với nhiều căn nhà mới, môi trường sống khang trang, an ninh tốt.
- Giấy tờ pháp lý đã có sổ hồng, tránh rủi ro về mặt pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tài sản này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây nhà mới cho thuê hoặc bán lại: Với vị trí đẹp, xây nhà 4 tầng cho thuê phòng hoặc kinh doanh nhỏ có thể tạo dòng tiền ổn định.
- Ở thực: Khu vực phát triển, gần các tiện ích, phù hợp gia đình muốn ổn định lâu dài.
- Đầu tư giữ đất: Nếu không xây dựng ngay, cũng có tiềm năng tăng giá trong trung dài hạn do quỹ đất ngày càng khan hiếm tại Thủ Đức.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 11, Trường Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Chí, Trường Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 80 | 75 | 85 |
| Vị trí | Hẻm xe hơi 5m, sát mặt tiền | Hẻm 4m, cách mặt tiền 20m | Hẻm xe tải nhỏ, cách mặt tiền 50m |
| Giá/m² (triệu đồng) | 77,5 | 70 | 65 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Mật độ xây dựng | Xây 4 tầng được | Xây 3 tầng | Xây 4 tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch hẻm và đường số 11 để đảm bảo không có kế hoạch nới rộng, giải tỏa làm ảnh hưởng đến tài sản.
- Kiểm tra chi tiết giấy tờ sổ hồng, thửa đất có tranh chấp hoặc vướng quy hoạch hay không.
- Đánh giá hiện trạng hạ tầng điện, nước trong hẻm có đảm bảo thông thoáng, không bị ngập nước.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh trường hợp hẻm cụt gây khó khăn khi vận chuyển vật liệu xây dựng.
- Kiểm tra hướng đất và phong thủy cơ bản để tránh các điểm xấu, đặc biệt với đất xây nhà 4 tầng.
