Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng nguyên căn là 288m², nằm trên mặt tiền đường Đặng Thùy Trâm, Phường 13, Bình Thạnh – khu vực có lưu lượng giao thông đông đúc, thuận lợi cho kinh doanh nhiều ngành nghề. Giá thuê đề xuất là 30 triệu đồng/tháng, tương ứng đơn giá ~104.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng thuê kinh doanh tại Bình Thạnh, đặc biệt các mặt tiền chính đường lớn, giá thuê dao động thường từ 80.000 – 120.000đ/m²/tháng tùy vị trí cụ thể và hiện trạng nhà. Mặt bằng bàn giao thô, chưa hoàn thiện nên người thuê phải đầu tư thêm chi phí cải tạo. Nhà có 4 WC, diện tích sử dụng lớn, phù hợp nhiều loại hình kinh doanh.
Nhận xét giá: Mức 30 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị đẩy lên quá cao so với thị trường, có thể xem là mức giá chuẩn cho mặt tiền đường này với diện tích và kết cấu như trên.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng: 16m mặt tiền lớn, ưu thế lớn cho việc trưng bày, biển hiệu, thu hút khách.
- Diện tích sàn 288m²: Rộng rãi, có thể phân chia không gian linh hoạt, phù hợp đa ngành nghề kinh doanh.
- Vị trí đường Đặng Thùy Trâm: Là tuyến đường đông đúc, nhiều giao thương, thuận tiện vận chuyển, dễ tiếp cận khách hàng.
- Tình trạng bàn giao thô: Cho phép người thuê tự do thiết kế nội thất theo nhu cầu cụ thể.
- Đã có sổ: Pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro về giấy tờ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với mặt bằng diện tích lớn, mặt tiền rộng và vị trí đắc địa, căn này phù hợp nhất để:
- Kinh doanh cửa hàng bán lẻ lớn, showroom, hoặc nhà hàng, cà phê.
- Cho thuê lại làm văn phòng, trung tâm đào tạo, hoặc spa.
- Ưu tiên ở thực ít phù hợp do bàn giao thô và diện tích lớn.
Vì vậy, đây là tài sản phù hợp để khai thác dòng tiền cho thuê hoặc sử dụng kinh doanh trực tiếp.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Nguyễn Xí, Bình Thạnh) |
Đối thủ 2 (Mặt tiền Phan Văn Trị, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 288 | 250 | 300 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 30 | 28 | 32 |
| Đơn giá/m² (đồng) | 104.000 | 112.000 | 107.000 |
| Vị trí | Mặt tiền Đặng Thùy Trâm, đường lớn | Mặt tiền Nguyễn Xí, đường lớn | Mặt tiền Phan Văn Trị, đường lớn |
| Tình trạng bàn giao | Bàn giao thô | Hoàn thiện | Bàn giao thô |
| WC | 4 | 3 | 4 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, điều khoản cọc và thanh toán rõ ràng.
- Đánh giá hiện trạng bàn giao thô, chi phí cải tạo và phù hợp với ngành nghề dự định kinh doanh.
- Xác nhận pháp lý sổ đỏ, quyền cho thuê, tránh rủi ro tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy vì mặt bằng lớn, nhiều WC.
- Đánh giá giao thông khu vực, khả năng dừng đỗ xe cho khách và vận chuyển hàng hóa.
Kết luận:
Giá thuê 30 triệu/tháng cho mặt bằng nguyên căn rộng 288m² mặt tiền đường Đặng Thùy Trâm là mức giá hợp lý và không bị đẩy lên quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, người thuê cần lưu ý chi phí cải tạo do mặt bằng bàn giao thô. Nếu kế hoạch kinh doanh phù hợp với mặt bằng diện tích lớn và mặt tiền rộng này, có thể xem xét chốt nhanh.
Điểm yếu duy nhất là phải đầu tư thêm chi phí hoàn thiện, do đó nên thương lượng giảm giá hoặc hỗ trợ cải tạo từ chủ nhà nếu cần thiết.
