Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m² tại đường Phan Huy Ích, P12, Quận Gò Vấp đang được cho thuê với giá 3,7 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 148.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung phòng trọ trong khu vực Gò Vấp, nơi giá thuê phổ biến dao động từ 2,5 – 3,5 triệu đồng cho phòng 20-25 m², tùy theo nội thất và tiện ích đi kèm.
Phòng đã có nội thất đầy đủ: giường, nệm, tủ lạnh, máy lạnh, tủ quần áo, rất phù hợp với người thuê cần ở ngay không phải đầu tư thêm. Chi phí điện nước tính riêng, mức điện 3.800 đồng/kWh là khá cao so với giá điện sinh hoạt phổ thông, nước 100.000 đồng/tháng cố định cũng không rõ tính theo m3 hay theo đầu người, có thể phát sinh thêm.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang cao hơn khoảng 10-20% so với mặt bằng chung cùng khu, cần kiểm tra kỹ chất lượng phòng và tiện ích đi kèm để xác nhận có xứng đáng hay không. Nếu phòng mới, đẹp, tiện nghi đầy đủ, vị trí thuận lợi đi lại thì có thể chấp nhận. Nếu phòng cũ hoặc hẻm nhỏ khó đi lại, giá này cần thương lượng giảm ít nhất 300-500 nghìn/tháng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nội thất đầy đủ và hiện đại, đặc biệt có máy lạnh, tủ lạnh, giúp người thuê tiết kiệm chi phí ban đầu và thuận tiện sinh hoạt.
– Giờ giấc tự do, không gò bó, phù hợp với người làm ca hoặc sinh viên muốn linh hoạt thời gian.
– Có chỗ gửi xe miễn phí, điểm cộng lớn trong khu vực Gò Vấp vốn chật chội về chỗ giữ xe.
– Vị trí trên đường Phan Huy Ích khá thuận tiện, gần các tuyến đường lớn, dễ dàng di chuyển sang các quận trung tâm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền. Với nội thất đầy đủ, khách thuê có thể vào ở ngay mà không cần đầu tư thêm. Chủ nhà nên tập trung vào đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng thu nhập trung bình khá, có nhu cầu thuê lâu dài. Nếu giá thuê giảm được khoảng 10%, việc cho thuê sẽ dễ dàng hơn nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Đường Lê Văn Thọ) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ Đường Nguyễn Oanh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 22 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 3,7 triệu/tháng | 3,3 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, tủ lạnh) | Đầy đủ (máy lạnh) | Cơ bản (quạt, tủ) |
| Giờ giấc | Tự do | Giới hạn | Tự do |
| Gửi xe | Miễn phí | Phải trả phí | Miễn phí |
| Vị trí | Đường chính, tiện di chuyển | Ngõ nhỏ, ít tiện ích | Đường nhánh, gần chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng thực tế của phòng: độ mới, hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động ổn định.
- Xác minh an ninh khu vực, tiện ích xung quanh như chợ, siêu thị, giao thông công cộng.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, điều khoản cọc và thanh toán tránh rủi ro mất cọc.
- Chú ý đến chi phí điện nước tính riêng, yêu cầu chủ nhà minh bạch hóa cách tính để tránh phát sinh cao.
- Kiểm tra xem có bị giới hạn giờ giấc hay quy định nội quy nào không, dù quảng cáo là “giờ giấc tự do”.
