Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà khách sạn 6 tầng tọa lạc tại mặt tiền Nguyễn Văn Thoại, Phường Hòa Hải, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.
Tổng diện tích sử dụng khoảng 400 m² (chiều dài 16 m x chiều ngang 5 m).
Giá chào bán 16,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 42 triệu/m² sử dụng, hoặc nếu tính theo diện tích đất 78 m² thì giá đất lên đến 215 triệu/m².
So sánh với mức giá thị trường xung quanh khu vực ven biển Mỹ Khê, nhà phố mặt tiền đường lớn từ 80-100 triệu/m² đất là mức cao nhưng vẫn trong tầm chấp nhận được đối với vị trí đắc địa phục vụ du lịch.
Tuy nhiên, đây là khách sạn cũ 6 tầng, xây dựng lâu năm, xét chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn cho phần thô và hoàn thiện tiêu chuẩn), tổng chi phí xây dựng mới khoảng 2,4 – 2,8 tỷ đồng, phần còn lại chủ yếu là giá trị vị trí và giấy phép xây dựng.
Nhận xét về giá: Giá 16,8 tỷ cho khách sạn 6 tầng mặt tiền biển là mức khá cao, tuy nhiên phù hợp với tiềm năng khai thác dòng tiền cho thuê có thể lên tới 60-100 triệu/tháng (tương đương 0,43% – 0,71%/tháng lợi tức, hay 5,2% – 8,5%/năm). Với yếu tố này, giá không quá bị đẩy lên quá mức so với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m trên đường Nguyễn Văn Thoại, tuyến đường du lịch biển trọng điểm, thuận tiện cho khách du lịch trong nước và quốc tế.
- Vị trí chỉ cách bãi tắm Mỹ Khê 5 phút đi bộ, cực kỳ hiếm có và giá trị tăng trưởng bền vững.
- Công trình 6 tầng với 14 phòng ngủ, nhiều phòng vệ sinh, phù hợp khai thác khách sạn hoặc homestay quy mô vừa.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, PCCC đầy đủ, giúp giao dịch nhanh và an toàn.
- Có thang máy và cầu thang bộ rộng thoải mái – điểm cộng lớn về tiện nghi và an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để khai thác cho thuê khách sạn hoặc homestay do vị trí đắc địa, số lượng phòng lớn và hạ tầng đầy đủ. Khả năng tăng giá đất trong tương lai rất cao khi quỹ đất ven biển ngày càng khan hiếm.
Chủ đầu tư cũng có thể cân nhắc đầu tư nâng cấp, cải tạo lại để tăng giá trị phòng và nâng cao lợi nhuận hoặc giữ nguyên hiện trạng để vận hành dòng tiền ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Văn Thoại, 5 tầng, 70m² đất) | Đối thủ 2 (Hoàng Kế Viêm, 6 tầng, 90m² đất) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, cách bãi tắm Mỹ Khê 5 phút đi bộ | Mặt tiền, cách biển 7 phút đi bộ | Hẻm rộng 6m, cách biển 10 phút đi bộ |
| Diện tích đất (m²) | 78 | 70 | 90 |
| Tổng diện tích sàn (ước tính) | 400 | 350 | 450 |
| Giá bán (tỷ) | 16,8 | 13,5 | 18 |
| Giá/m² đất (triệu) | 215 | 193 | 200 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, PCCC đầy đủ | Sổ hồng, chưa hoàn thiện PCCC | Sổ hồng, PCCC đầy đủ |
| Tiềm năng khai thác | Khách sạn, du lịch biển, cho thuê cao | Khách sạn nhỏ, homestay | Khách sạn, homestay, căn hộ dịch vụ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết chất lượng xây dựng và bảo trì khách sạn, đặc biệt hệ thống thang máy, điện nước, phòng cháy chữa cháy.
- Xác minh rõ ràng quy hoạch ven biển và hạn chế chiều cao xây dựng khu vực để đảm bảo không bị vướng quy hoạch tương lai.
- Kiểm tra tính pháp lý của hợp đồng cho thuê hiện tại và các quyền khai thác dịch vụ kinh doanh.
- Đánh giá lại phong thủy căn nhà, tránh các yếu tố bất lợi (nếu có) do hướng biển và thiết kế hiện tại.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, giao thông khu vực, đặc biệt trong mùa cao điểm du lịch.
Kết luận: Với mức giá 16,8 tỷ đồng, căn khách sạn 6 tầng mặt tiền Nguyễn Văn Thoại có tiềm năng khai thác tốt và vị trí đắc địa. Tuy nhiên, giá bán đã ở mức cao so với mặt bằng chung nên người mua cần đàm phán để giảm giá khoảng 5-10% dựa trên chi phí bảo trì, cải tạo và thời gian hoàn vốn. Nếu không có nhu cầu đầu tư nâng cấp lớn, mức giá này là hợp lý để chốt nhanh nếu người mua ưu tiên vị trí và dòng tiền ổn định. Đồng thời cần kiểm tra kỹ càng pháp lý và quy hoạch để tránh rủi ro phát sinh.
