Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà mặt phố tại đường Bùi Xương Trạch, phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng có diện tích đất và sử dụng 160m², chiều ngang 4.5m, chiều dài 36m, với 2 tầng và 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh. Giá bán 6,8 tỷ đồng tương đương mức giá khoảng 42,5 triệu đồng/m².
Với nhà mặt phố tại khu vực trung tâm quận Cẩm Lệ, mức giá đất thô hiện tại dao động từ 35-45 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Nhà gác lửng còn sử dụng tốt, hoàn thiện cơ bản, tuy nhiên không phải nhà mới xây nên không thể tính theo chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² xây dựng). Do đó, giá trị thực của tài sản chủ yếu nằm ở giá trị đất và vị trí mặt tiền.
So sánh với giá đất nền khu vực, giá 6,8 tỷ cho 160m² đất mặt tiền đường lớn là hợp lý nhưng không hẳn quá rẻ, nhất là với nhà cũ chưa cải tạo. Nếu tính riêng đất, giá đất khu vực này khoảng 5,5-6 tỷ cho diện tích tương tự, phần còn lại là giá trị căn nhà cũ đang xuống cấp nhẹ.
Nhận xét giá: Giá đang ở mức khá cao so với mặt bằng chung khu vực nhưng vẫn trong giới hạn chấp nhận được cho nhà mặt tiền. Người mua nên thương lượng giảm nhẹ từ 5-10% do nhà chưa mới, hoàn thiện cơ bản.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường Bùi Xương Trạch, một tuyến đường lớn, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
- Diện tích mặt tiền 4.5m dài 36m, tạo lợi thế về chiều dài đất hiếm có ở khu vực.
- Nhà có gác lửng còn sử dụng tốt, 2 phòng ngủ phù hợp ở hoặc cho thuê.
- Khu dân cư đông đúc, tiện ích xung quanh đầy đủ, gần trung tâm quận Cẩm Lệ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực hoặc đầu tư cho thuê do vị trí mặt tiền thuận tiện, diện tích rộng, có thể cải tạo lại thành nhà hiện đại hoặc kinh doanh nhỏ. Đầu tư xây mới cũng khả thi nhưng cần tính toán chi phí và thời gian xây dựng lại để không đội giá quá cao.
Với tình trạng nhà còn sử dụng được, có thể khai thác cho thuê ngay mang lại dòng tiền ổn định trong khi đợi thị trường tăng giá. Đây không phải tài sản phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm và giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tôn Đức Thắng) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 160 | 150 | 170 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5.0 | 4.0 |
| Giá bán (tỷ) | 6.8 | 7.2 | 6.5 |
| Đặc điểm nhà | Nhà cũ 2 tầng, gác lửng | Nhà mới xây 3 tầng | Nhà cũ, cần sửa chữa |
| Vị trí | Đường lớn, trung tâm quận | Đường lớn, gần chợ | Đường lớn, khu dân cư đông |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà cũ: thấm dột, nứt tường, móng chắc chắn.
- Xác nhận pháp lý sổ đỏ, không có tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Đánh giá hướng nhà, phong thủy có phù hợp hay không.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có dự án lớn hay mở rộng đường ảnh hưởng đến tài sản.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, giao thông khu vực vào giờ cao điểm.
