Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố liền kề tại An Bình, Biên Hòa có diện tích đất 60m² (5x12m), diện tích sử dụng 180m² với kết cấu 1 trệt, 2 lầu, 1 tum, tổng 4 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh. Giá bán 4,28 tỷ tương đương 71,33 triệu/m² sử dụng.
So sánh với mặt bằng chung tại Biên Hòa, các khu vực trung tâm hoặc gần trung tâm như An Bình hiện nay, giá nhà phố mới xây dao động từ 50-65 triệu/m² tùy vị trí, kết cấu và tiện ích. Giá 71,33 triệu/m² là mức cao, vượt khoảng 10-30% so với mặt bằng chung nhà mới xây trong khu vực tương tự.
Xét về xây dựng, chi phí xây dựng thô và hoàn thiện nhà 3 tầng hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,2 – 1,3 tỷ cho 180m² sàn. Phần còn lại là giá đất và giá trị vị trí.
Diện tích đất 60m² với chiều ngang 5m là khá phổ biến, không có lợi thế đất lớn hoặc mặt tiền rộng. Vị trí gần cầu An Hảo và đường 5m ô tô tránh nhau là điểm cộng về giao thông.
Nhận xét về giá: Giá bán đang bị đẩy cao khoảng 15-20% so với mức hợp lý nếu xét mặt bằng Biên Hòa. Người mua cần thương lượng để giảm giá xuống khoảng 3,7-3,8 tỷ để đạt giá trị thực tốt hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mới xây, phong cách hiện đại, kết cấu chắc chắn 1 trệt 2 lầu 1 tum đáp ứng nhu cầu gia đình nhiều thành viên.
- Vị trí gần cầu An Hảo, đường nội bộ 5m, ô tô tránh nhau thuận tiện di chuyển, hiếm hẻm xe tải lớn có thể vào.
- Có sân ô tô riêng, phòng thờ và sân thượng thoáng mát, phù hợp gia chủ thích không gian mở.
- Sổ hồng riêng, đã hoàn công, giấy tờ pháp lý rõ ràng, hỗ trợ vay ngân hàng.
Tuy nhiên, chiều ngang 5m khá hẹp, không tạo cảm giác rộng rãi, dễ bị hạn chế trong thiết kế nội thất và thông thoáng so với nhà mặt tiền lớn hơn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình đông thành viên cần không gian riêng biệt. Với vị trí thuận lợi và kết cấu hiện đại, có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định hoặc làm văn phòng công ty nhỏ.
Khả năng đầu tư xây lại không cao do diện tích đất nhỏ và giá đất đã khá cao. Nếu đầu tư bán lại, cần chờ thị trường tăng hoặc hoàn thiện thêm tiện ích xung quanh để nâng giá.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà phố Phường Tân Phong) |
Đối thủ 2 (Nhà phố Phường Tam Hiệp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 | 65 | 55 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 180 | 170 | 160 |
| Giá bán (tỷ) | 4,28 | 3,6 | 3,3 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 71,33 | 21,18 | 20,63 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu 1 tum | 1 trệt 1 lầu | 1 trệt 2 lầu |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Gần cầu An Hảo, đường 5m ô tô tránh | Gần đường lớn, hẻm 4m | Đường nội bộ 5m, hẻm cụt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, đảm bảo sổ hồng riêng và hoàn công đúng quy định.
- Đánh giá kỹ chất lượng xây dựng thực tế, tránh hiện tượng xây dựng ẩu, thấm dột hoặc thiết kế không hợp lý do nhà mới xây.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực cầu An Hảo có kế hoạch mở rộng đường hoặc dự án lớn nào có thể ảnh hưởng đến giá trị.
- Xem xét hướng nhà, phong thủy căn nhà có phù hợp với gia chủ hay không (hướng chưa cung cấp).
- Đường 5m có thể bị hạn chế nếu gia đình có xe lớn hoặc cần để nhiều xe, kiểm tra khả năng quay đầu xe ô tô.
