Thẩm định giá trị thực:
Nhà diện tích đất 28,5m², xây 2 tầng, tổng diện tích sử dụng khoảng 57m², ngang 3,8m dài 7,5m. Giá chào bán 1,289 tỷ tương đương ~45,23 triệu/m² sử dụng.
Ở khu vực Quận 12, đặc biệt đường Lê Văn Khương, đất thổ cư sổ riêng thường có giá đất trung bình khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí cụ thể. Nhà 2 tầng hoàn thiện cơ bản, tuy nhiên diện tích đất nhỏ, mặt tiền hẹp chỉ 3,8m, hẻm nhỏ kiểu nhà ngõ, không phải mặt tiền chính đường lớn.
Chi phí xây dựng mới hiện nay dao động khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 57m² sàn, chi phí xây mới khoảng 350-400 triệu. Do đó, nếu mua nhà cũ hoàn thiện, giá nhà đất này phản ánh phần lớn giá đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá 1,289 tỷ cho diện tích và vị trí này là mức giá hơi cao so với mặt bằng chung Quận 12, đặc biệt là nhà trong hẻm nhỏ, diện tích đất nhỏ hẹp. Giá này có thể đang bị đẩy lên khoảng 10-15% so với giá trị thực tiềm năng dựa trên hẻm và diện tích hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có 2 phòng ngủ và 2 toilet trên diện tích nhỏ khá hợp lý, phù hợp gia đình nhỏ.
- Nhà xây 2 tầng, hoàn thiện cơ bản, có thể dọn vào ở ngay hoặc cải tạo nâng cấp.
- Vị trí nằm trên đường Lê Văn Khương – tuyến đường chính Quận 12, thuận tiện di chuyển.
- Nhà trong hẻm nhỏ nên có sự yên tĩnh hơn so với mặt tiền đường lớn.
Tuy nhiên, mặt tiền chỉ 3,8m và nằm trong hẻm nhỏ sẽ ảnh hưởng đến việc để xe và tiện ích sinh hoạt, khó nâng tầng hoặc mở rộng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với cấu trúc 2 phòng ngủ, 2 toilet và vị trí gần đường lớn, căn nhà phù hợp nhất để sử dụng cho ở thực tế hoặc cho thuê nhà trọ/người lao động. Đầu tư xây lại hoặc mở rộng sẽ gặp hạn chế do diện tích đất nhỏ, hẻm nhỏ không thuận tiện vận chuyển vật liệu.
Không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh mặt bằng do hẻm nhỏ và diện tích hạn chế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà 2 tầng, Q12, gần Lê Văn Khương) | Đối thủ 2 (Nhà 2 tầng, hẻm 4m, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 28,5 | 35 | 30 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 57 | 70 | 60 |
| Giá bán (tỷ) | 1,289 | 1,4 | 1,15 |
| Đơn giá/m² sử dụng (triệu) | 45,23 | 20 | 19,17 |
| Hẻm | Ngõ nhỏ (~3m) | Hẻm 4m | Hẻm 4m |
| Pháp lý | Sổ chung / công chứng vi bằng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tình trạng | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện tốt | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Pháp lý: Nhà chỉ có giấy tờ sổ chung hoặc công chứng vi bằng, không phải sổ hồng riêng, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, đảm bảo không tranh chấp.
- Hẻm nhỏ: Rộng khoảng 3m, cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, vận chuyển vật liệu xây dựng hoặc di chuyển xe máy, ô tô có thể không vào được.
- Nhà cũ: Kiểm tra hiện trạng nhà, thấm dột, hệ thống điện nước, kết cấu chắc chắn trước khi giao dịch.
- Phong thủy: Hẻm nhỏ, nhà hướng nào, có bị phạm lỗi như ngõ cụt, khuất ánh sáng không.
- Quy hoạch: Kiểm tra quy hoạch khu vực có thể bị giải tỏa mở rộng đường hay không.
