Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng diện tích 38m², mặt tiền 4.8m, chiều dài 8.2m, tổng diện tích xây dựng khoảng 114m² sàn. Giá bán 4,6 tỷ tương đương 121,05 triệu/m² đất nền, hoặc khoảng 40 triệu/m² sàn xây dựng.
So sánh với giá xây dựng mới hiện nay (6-7 triệu/m² hoàn thiện), nếu xây mới 3 tầng 114m² sẽ tốn khoảng 700-800 triệu đồng, chưa kể giá đất. Với vị trí hẻm ôtô rộng 6m, cách mặt tiền 5m, giá đất khu vực Phường 10, Tân Bình phổ biến dao động 90-110 triệu/m², căn nhà này có giá hơi cao.
Nhận xét giá: Giá này hơi bị đẩy cao khoảng 10-20% so với mặt bằng chung khu vực cùng loại hình, chủ yếu do vị trí gần mặt tiền thuận tiện kinh doanh. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu thực tế, nội thất và pháp lý vì nhà cũ có thể cần đầu tư sửa chữa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ôtô 6m, rất thuận tiện cho ôtô ra vào, khác biệt so với nhiều nhà hẻm nhỏ chỉ xe máy.
- Cách mặt tiền chính đường Trần Văn Quang chỉ 5m, cực kỳ thuận lợi cho kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.
- 3 tầng, 2 phòng ngủ, 3 toilet, phù hợp gia đình nhỏ hoặc làm văn phòng nhỏ kết hợp ở.
- Đã có sổ hồng rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực kết hợp kinh doanh nhỏ tại nhà vì vị trí gần chợ, đường lớn, và hẻm xe hơi tiện lợi. Ngoài ra có thể cho thuê tầng trệt làm cửa hàng hoặc văn phòng, tăng thu nhập dòng tiền. Nếu có tài chính, có thể cải tạo nâng cấp để tăng giá trị hoặc đầu tư lại xây mới căn hộ dịch vụ cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Văn Quang, P10) | Đối thủ 2 (Đường Âu Cơ, P10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 38 | 40 | 36 |
| Tổng tầng | 3 | 2 | 3 |
| Hẻm xe hơi | Có (6m) | Không (hẻm nhỏ 3m) | Có (5m) |
| Giá (tỷ đồng) | 4,6 | 4,2 | 4,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 121 | 105 | 133 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà: nhà cũ 3 tầng có thể bị xuống cấp, cần xem xét thấm dột, nứt tường, hệ thống điện nước.
- Đảm bảo hẻm 6m đủ rộng để ôtô ra vào thuận tiện, kiểm tra quy hoạch hẻm có giữ nguyên hay mở rộng.
- Pháp lý đã có sổ nhưng cần kiểm tra lại chính chủ, không vướng quy hoạch, tranh chấp.
- Kiểm tra hướng nhà có phù hợp phong thủy với người mua (hướng không nắng nóng quá, thông thoáng).
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm, tránh bất tiện khi sử dụng.
