Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng, diện tích đất 90m² (5x18m), tổng diện tích sử dụng 270m² (ước tính). Giá bán 6,659 tỷ tương đương 73,99 triệu/m² đất, tính trên diện tích đất. Nếu tính trên diện tích xây dựng sàn, giá khoảng 24,66 triệu/m² sàn (6,659 tỷ / 270 m²). Với vị trí tại Quận Cẩm Lệ, Đà Nẵng – khu vực đang phát triển mạnh, giá đất mặt phố dao động trung bình từ 60-80 triệu/m² tùy đường lớn hay hẻm, do đó giá này nằm trong ngưỡng chấp nhận được.
Về nhà xây mới 3 tầng hoàn thiện dự kiến đến cuối 2025, giá xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng ước tính ~1,62 – 1,89 tỷ. Giá trị đất chiếm phần lớn trong tổng giá bán, thể hiện tiềm năng tăng giá đất và vị trí mặt tiền tốt. Nhà chưa hoàn thiện, do đó người mua cần cân nhắc thêm chi phí hoàn thiện nội thất.
Nhận xét về giá: Giá đang ở mức cao vừa phải so với mặt bằng khu vực, không có dấu hiệu ngáo giá nhưng vẫn cần thương lượng để giảm khoảng 5-7% do nhà chưa hoàn thiện và thời gian bàn giao còn xa.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Mặt tiền 5m, chiều dài 18m, nhà mặt phố tại Bàu Cầu 26, Phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, gần Quốc lộ 1, đường Phạm Hùng và cầu Cẩm Lệ – thuận tiện giao thông đi lại và kết nối vùng.
- Hướng Tây Bắc:
- Kết cấu 3 tầng, 3 phòng ngủ, 3 WC:
- Tiện ích xung quanh:
- Nhà hoàn thiện theo dự kiến cuối 2025:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn nhà mặt tiền phù hợp để:
- An cư lâu dài:
- Đầu tư cho thuê:
- Đầu tư xây lại (tái phát triển):
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phạm Hùng) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Hữu Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (5x18m) | 85 m² (5x17m) | 100 m² (5x20m) |
| Giá/m² đất | 73,99 triệu | 75 triệu | 70 triệu |
| Tổng giá bán | 6,659 tỷ | 6,375 tỷ | 7 tỷ |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Đầy đủ, dân trí cao | Tiện ích tương đương | Cách trung tâm hơn 500m, tiện ích đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tiến độ xây dựng thực tế, giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết khu vực.
- Đánh giá kỹ chất lượng vật liệu và thiết kế nhà hoàn thiện sau khi bàn giao.
- Xem xét kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt điều khoản bàn giao và trách nhiệm phát sinh chi phí hoàn thiện.
- Kiểm tra hướng nhà có phù hợp phong thủy và tránh các yếu tố bất lợi như cột điện, trụ nước trước cửa.
- Đánh giá về khả năng quay đầu xe và đỗ xe, đặc biệt khu vực mặt phố có thể bị hạn chế giờ giấc.
