Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng với diện tích đất 60m² (4x15m), diện tích sử dụng khoảng 120m², tọa lạc trên đường Nguyễn Bỉnh Khiêm, quận Sơn Trà – vị trí đắc địa gần cầu Rồng, trung tâm thành phố Đà Nẵng. Giá rao bán 7,3 tỷ đồng tương đương 121,67 triệu/m², đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực Sơn Trà hiện tại.
So với các căn nhà cùng phân khúc mặt tiền đường Nguyễn Bỉnh Khiêm và Triệu Việt Vương, giá trung bình dao động khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí và kết cấu. Nhà này có nội thất cao cấp, xây kiên cố 2 tầng, công năng đầy đủ nhưng chưa phải nhà mới xây hoàn toàn, chưa tính chi phí xây mới (ước tính khoảng 6,5 triệu/m² xây dựng thô + hoàn thiện). Nếu xây mới 120m² sàn, chi phí khoảng 780 triệu đến 900 triệu, chưa bao gồm giá đất.
Nhận xét: Giá bán đang bị định giá cao khoảng 10-20% so với mặt bằng thị trường khu vực. Người bán có thể đang tận dụng vị trí gần cầu Rồng và chợ đêm Sơn Trà để đẩy giá.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt phố, mặt tiền đường Nguyễn Bỉnh Khiêm – một trục đường chính, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
- Hướng Tây, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, không bị gió hướng biển thổi trực tiếp.
- Diện tích đất nhỏ vừa phải, dễ bảo trì, không gây lãng phí diện tích.
- Nội thất cao cấp, nhà xây kiên cố 2 tầng với bố trí hợp lý: 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 2 WC.
- Khu vực dân cư hiện hữu, an ninh tốt, gần chợ đêm Sơn Trà, thuận tiện sinh hoạt và vui chơi.
Tuy nhiên, điểm yếu là mặt tiền chỉ rộng 4m, có thể hạn chế về kinh doanh hoặc mở rộng trong tương lai; nhà đã có tuổi nên cần kiểm tra kỹ kết cấu, thấm dột; vị trí gần khu chợ đêm có thể gây tiếng ồn vào buổi tối.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đắc địa gần trung tâm và cầu Rồng, căn nhà phù hợp để ở thực hoặc làm văn phòng nhỏ, showroom kinh doanh nhỏ. Nếu người mua có nguồn vốn, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo lại hoặc xây mới để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại.
Không phù hợp làm kho xưởng do diện tích và vị trí mặt phố. Nếu đầu tư dài hạn, giữ để tăng giá đất cũng là phương án khả thi do khu vực Sơn Trà đang phát triển mạnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Nguyễn Bỉnh Khiêm) | Đối thủ 1 (Triệu Việt Vương, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Nguyễn Văn Thoại, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 (4×15) | 65 (5×13) | 70 (4.5×15.5) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 120 | 130 | 135 |
| Số tầng | 2 | 3 | 2 |
| Hướng | Tây | Tây Nam | Đông |
| Giá bán (tỷ VNĐ) | 7,3 | 7,0 | 6,8 |
| Giá/m² (triệu VNĐ) | 121,67 | 107,69 | 100,74 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu nhà cũ: Độ bền tường, móng, trần có bị nứt hay thấm dột không.
- Kiểm tra tiếng ồn và an ninh do gần chợ đêm Sơn Trà.
- Đánh giá khả năng mở rộng hoặc nâng tầng nếu cần.
- Kiểm tra sổ đỏ, quy hoạch chi tiết khu vực để tránh bị vướng quy hoạch mở rộng đường hoặc dự án công cộng.
- Xác minh đường đi hẻm phụ, khả năng quay đầu xe và đậu xe nếu có.
Kết luận: Với mức giá 7,3 tỷ cho căn nhà 2 tầng diện tích 60m² mặt tiền Nguyễn Bỉnh Khiêm, mức giá này đang bị **định giá cao khoảng 10-20% so với thị trường khu vực**. Người mua nên thương lượng giảm giá để phù hợp hơn với mặt bằng chung, tập trung vào việc kiểm tra kỹ kết cấu nhà và tiềm năng phát triển khu vực. Nếu không có nhu cầu cấp bách, có thể chờ đợi hoặc tìm thêm các căn tương đương với giá mềm hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư an toàn.
