Thẩm định giá trị thực:
Nhà trong hẻm xe hơi 5m, diện tích 61m², diện tích xây dựng 167.4m² với 4 tầng và 4 phòng ngủ. Đơn giá tính theo giá bán 7,5 tỷ: khoảng 122,950,000 VNĐ/m² sàn xây dựng (7,5 tỷ / 61m²) hoặc khoảng 44,800,000 VNĐ/m² tính trên diện tích đất.
So với mặt bằng quận Gò Vấp, khu vực Quang Trung, mức giá đất trung bình 40-50 triệu/m² là phổ biến cho mặt tiền hoặc hẻm xe hơi lớn. Tuy nhiên, nhà 4 tầng cũ, xây dựng chắc chắn nhưng không mới, nếu tính chi phí xây mới (6-7 triệu/m² sàn), thì giá trị xây dựng mới khoảng 1 tỷ đồng cho phần hoàn thiện, phần đất chiếm giá trị lớn.
Giá 7,5 tỷ cho căn nhà 4 tầng diện tích đất 61m² trong hẻm xe hơi là mức giá hơi cao, có thể bị đẩy giá từ vị trí sát mặt tiền Quang Trung. Giá này cần cân nhắc kỹ vì hẻm dù rộng 5m xe hơi đi thoải mái nhưng vẫn là trong hẻm, không phải mặt tiền đường lớn. Nhà 4 tầng hiện trạng còn sử dụng tốt nhưng không phải mới, có thể cần nâng cấp sửa chữa.
Pháp lý sổ hồng đầy đủ, sang tên nhanh là điểm cộng lớn giúp giảm rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 5m, 1 trục thẳng, rất thuận tiện di chuyển, không bị lộ giới hay quy hoạch cắt xén.
- Nhà 4 tầng có gara ô tô riêng là điểm hiếm trong khu vực.
- Vị trí sát mặt tiền Quang Trung, kết nối giao thông thuận lợi đến sân bay, trung tâm Phú Nhuận, Bình Thạnh chỉ vài phút.
- Hướng Đông Nam phù hợp phong thủy, đón gió và ánh sáng tốt.
- Nhà vuông vức, diện tích sử dụng tối ưu, sân thượng rộng rãi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê cao cấp do vị trí thuận tiện và kết cấu nhà xây dựng chắc chắn, nhiều phòng ngủ. Có thể vừa ở vừa cho thuê phòng hoặc làm văn phòng nhỏ. Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ lại cho thuê, giá thuê khu vực này khá cao do gần bệnh viện Hồng Đức và các tiện ích.
Khả năng đầu tư xây mới sẽ tốn chi phí và thời gian, không thực sự tối ưu do diện tích đất nhỏ và hẻm trong nên khó tăng mật độ xây dựng nhiều hơn so với hiện trạng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm xe hơi Quang Trung, 55m², 3 tầng, 6.8 tỷ) |
Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Quang Trung, 50m², 4 tầng, 9 tỷ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 61.1m² | 55m² | 50m² |
| Số tầng | 4 tầng | 3 tầng | 4 tầng |
| Hẻm / Mặt tiền | Hẻm xe hơi 5m, 1 trục | Hẻm xe hơi 4m | Mặt tiền đường lớn |
| Giá bán | 7.5 tỷ (122.9 triệu/m² đất) | 6.8 tỷ (123.6 triệu/m² đất) | 9 tỷ (180 triệu/m² đất) |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công đủ | Sổ hồng | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, chống thấm vì nhà đã xây dựng vài năm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe hơi trong hẻm, đảm bảo không gây bất tiện sinh hoạt.
- Xác minh quy hoạch hẻm và các dự án xung quanh để tránh bị cấm xây dựng hoặc bị thu hồi.
- Kiểm tra phong thủy tổng thể, tuy hướng Đông Nam tốt nhưng cấu trúc nhà có thể ảnh hưởng nếu không hợp lý.
- Thương lượng giá vì nhà cũ, hẻm trong nên không thể so sánh ngang mặt tiền đường lớn.
