Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Nguyễn Sinh Sắc, Phường Hòa Minh, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng, diện tích đất 72m² (ngang 4.5m), 3 phòng ngủ, 4 WC, đầy đủ nội thất và đã có sổ đỏ rõ ràng. Giá thuê 25 triệu/tháng tương đương ~347.000đ/m²/tháng (25 triệu/72m²).
Đối với mặt bằng cho thuê nhà nguyên căn tại khu vực trung tâm quận Liên Chiểu, mức giá dao động phổ biến từ 15-22 triệu/tháng cho các nhà 3 phòng ngủ diện tích tương tự, đặc biệt với nhà mặt tiền. Vì thế, mức giá 25 triệu ở đây đang hơi cao khoảng 15-20% so với mặt bằng chung.
Tuy nhiên, điểm cộng là nhà thiết kế hiện đại, có phòng Sauna, sân chill rộng và vị trí gần biển chỉ 3 phút đi bộ, có thể hỗ trợ tăng giá trị sử dụng và thu hút khách thuê cao cấp. Nội thất đầy đủ cũng giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
Nhận xét về giá: Giá thuê này có thể xem là bị đẩy cao so với mặt bằng khu vực khoảng 15-20%. Người thuê nên thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu thêm tiện ích, dịch vụ đi kèm để đạt giá trị tốt hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền đường lớn Nguyễn Sinh Sắc, thuận tiện giao thông, rất hiếm trong khu vực toàn nhà hẻm nhỏ.
- Thiết kế hiện đại, có phòng Sauna – một tiện ích hiếm có ở phân khúc nhà cho thuê tại Liên Chiểu.
- Sân chill rộng đón gió biển, tạo không gian thư giãn lý tưởng, đặc biệt phù hợp với khách thuê muốn sống gần biển.
- Đầy đủ nội thất, giúp khách thuê tiết kiệm chi phí setup ban đầu.
- Vị trí cách biển chỉ 3 phút đi bộ, cực kỳ thu hút khách muốn hưởng thụ cuộc sống gần biển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất cho thuê làm nhà ở thực tế hoặc cho khách nước ngoài, chuyên gia muốn sống tiện nghi gần biển. Với thiết kế hiện đại và tiện ích như phòng Sauna, sân rộng, nhà này cũng có thể khai thác mô hình cho thuê cao cấp hoặc homestay nghỉ dưỡng ngắn hạn, giúp tăng doanh thu.
Với đặc điểm mặt tiền và vị trí đẹp, không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ và chi phí xây dựng mới tại Đà Nẵng khá cao (khoảng 6-7 triệu/m2).
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Dũng Sĩ Thanh Khê) |
Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tất Thành) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Nguyễn Sinh Sắc, gần biển (3 phút) | Nhà hẻm lớn, cách biển 10 phút | Mặt tiền, cách biển 5 phút |
| Diện tích | 72 m² (ngang 4.5m) | 80 m² (ngang 5m) | 70 m² (ngang 4m) |
| Số phòng ngủ / WC | 3 phòng / 4 WC | 3 phòng / 3 WC | 2 phòng / 2 WC |
| Tiện ích | Phòng Sauna, sân chill, nội thất đầy đủ | Noi thất cơ bản, không tiện ích đặc biệt | Nội thất cơ bản, sân nhỏ |
| Giá thuê | 25 triệu/tháng (~347.000đ/m²) | 18 triệu/tháng (~225.000đ/m²) | 22 triệu/tháng (~314.000đ/m²) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và hệ thống điện nước do có nhiều phòng vệ sinh, phòng Sauna cần bảo trì định kỳ.
- Xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý (đã có sổ) để tránh tranh chấp đất đai.
- Do mặt tiền ngang hẹp 4.5m, cần đánh giá khả năng đậu đỗ xe, tránh tắc nghẽn giao thông.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, xem có bị chắn gió hoặc ánh sáng kém do mặt tiền nhỏ và thiết kế nhà.
- Đánh giá tiếng ồn do vị trí mặt tiền đường có thể có lưu lượng giao thông lớn.
