Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 32 m² tại địa chỉ 192/52/5, Đường Phú Thọ Hoà, Quận Tân Phú đang được cho thuê với giá 2 triệu đồng/tháng. Tính ra, giá thuê khoảng 62.500 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến và hợp lý tại khu vực Quận Tân Phú, nơi có nhiều khu dân cư tập trung và mức sống trung bình.
Nhà trọ dạng nhà trống, chưa có nội thất cơ bản (theo thông tin), nên người thuê cần đầu tư thêm một số trang bị thiết yếu. Diện tích 32 m² tương đối rộng so với mặt bằng phòng trọ phổ biến (thường từ 15-25 m²), tạo sự thoải mái hơn cho người ở.
Giá thuê 2 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không có dấu hiệu bị đẩy giá quá cao. Mức này phù hợp với đối tượng nhân viên văn phòng hoặc sinh viên mong muốn tiết kiệm chi phí ở khu vực Tân Phú.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần trường cấp 1, 2, 3, chợ, công an phường, chùa rất tiện lợi cho người thuê có nhu cầu sinh hoạt và đi lại hàng ngày.
- Giờ giấc tự do là ưu điểm lớn, phù hợp với nhân viên văn phòng hoặc người làm ca đêm.
- Phòng có bếp, tủ lạnh, nhà vệ sinh riêng giúp tăng tính riêng tư và tiện nghi.
- Diện tích khá rộng so với mặt bằng phòng trọ phổ biến, tạo điều kiện sinh hoạt thoải mái hơn.
- Nhược điểm có thể là vị trí trong hẻm nhỏ (địa chỉ cụ thể dạng số nhà lẻ, thường trong hẻm nhỏ), cần kiểm tra khả năng đậu xe và an ninh hẻm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng trọ này phù hợp nhất cho thuê ở thực tế, hướng đến khách thuê là nhân viên văn phòng hoặc sinh viên có nhu cầu thuê dài hạn. Với diện tích và tiện ích sẵn có, có thể nhanh chóng cho thuê lại mà không cần đầu tư thêm.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do là phòng trọ trong khu dân cư hiện hữu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần chợ Tân Hương) | Đối thủ 2 (Phòng trọ đường Lê Trọng Tấn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 32 | 20 | 25 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 2 | 1.8 | 2.2 |
| Tiện ích (bếp, WC riêng) | Có đủ | Chung | Có nhưng nhỏ |
| Vị trí | Gần trường học, chợ, công an phường | Gần chợ, hẻm lớn | Gần trường học, hẻm nhỏ |
| Giờ giấc | Tự do | Giới hạn | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực tế hẻm: độ rộng, khả năng quay đầu xe, an ninh ban đêm.
- Kiểm tra tình trạng nhà trống có đảm bảo không ẩm mốc, thấm dột.
- Xác minh rõ ràng về chủ sở hữu, tránh tranh chấp giấy tờ.
- Kiểm tra hệ thống điện nước có hoạt động ổn định, không bị cắt ngắt.
- Đối với người thuê lâu dài, nên kiểm tra quy định khu vực về giờ giấc sinh hoạt, phòng chống cháy nổ.
