Thẩm định giá trị thực:
Tổng diện tích kho xưởng là 7.000 m², giá thuê được chào 135.000 VNĐ/m²/tháng, tương ứng tổng tiền thuê khoảng 945 triệu VNĐ/tháng.
Với vị trí tại Cụm Nguyên Khê, Đông Anh, cách trung tâm Hà Nội 20km, đây là khu vực đang phát triển công nghiệp và logistics, phù hợp cho các doanh nghiệp có nhu cầu kho bãi lớn, nhưng không quá gần trung tâm để giảm chi phí.
Kho xưởng có chiều cao 12-13m, nền bê tông chịu lực cao, hệ thống PCCC đạt chuẩn, có sân bãi rộng và bảo vệ vòng ngoài, rất phù hợp cho các hoạt động sản xuất, lưu kho lớn.
Đường trước nhà rộng 12m, thuận tiện cho xe container ra vào.
So với mặt bằng chung khu vực Đông Anh, giá thuê kho xưởng loại này dao động từ 100.000 – 140.000 VNĐ/m²/tháng, tùy vào chất lượng xây dựng và dịch vụ đi kèm.
Vì vậy, mức giá 135.000 VNĐ/m²/tháng là ở mức cao, gần ngưỡng trên của thị trường, cần xem xét kỹ các yếu tố khác để tránh bị ép giá cao.
Lưu ý: Nếu kho xưởng xây dựng đã khá lâu, chi phí bảo trì hoặc sửa chữa có thể phát sinh, làm tăng tổng chi phí sử dụng. Vì vậy, cần kiểm tra hiện trạng kỹ càng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích lớn, tổng 7.000m² trải trên 2 dãy nhà xưởng liền kề, cho phép linh hoạt chia nhỏ từ tối thiểu 1.000m², đáp ứng đa dạng nhu cầu khách thuê.
- Chiều cao kho tới 12-13m phù hợp với việc lắp đặt giá kệ cao tầng, tối ưu lưu trữ.
- Hệ thống PCCC đạt chuẩn và có đầy đủ hồ sơ pháp lý rõ ràng (sổ hồng/sổ đỏ), giảm rủi ro về pháp lý.
- Đường rộng 12m trước kho, thuận tiện cho xe container lớn ra vào, giúp giảm chi phí vận chuyển và thời gian bốc xếp.
- Có sân bãi rộng và bảo vệ vòng ngoài, tăng tính an toàn và tiện ích cho doanh nghiệp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là tài sản lý tưởng để cho thuê kho bãi, logistics hoặc sản xuất nhẹ, đặc biệt với các doanh nghiệp cần diện tích lớn, chiều cao trần cao.
Chủ đầu tư nên tập trung vào hợp đồng thuê dài hạn (3-5 năm) để đảm bảo dòng tiền ổn định.
Nếu có nhu cầu, có thể tận dụng chia nhỏ diện tích cho thuê để thu hút nhiều khách hàng tiềm năng, tăng tỷ lệ lấp đầy.
Với vị trí cách trung tâm Hà Nội 20km, không phù hợp để làm nhà xưởng sản xuất nặng do có thể bị hạn chế quy hoạch hoặc gây ô nhiễm.
Không nên đầu tư xây mới nếu chưa nắm rõ quy hoạch chi tiết, vì chi phí xây dựng mới cao (6-7 triệu/m²) sẽ không hợp lý so với thuê sẵn kho xưởng chất lượng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khu công nghiệp Quang Minh) | Đối thủ 2 (Khu công nghiệp Bắc Thăng Long) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyên Khê, Đông Anh, cách trung tâm 20km | Cách trung tâm 18km, khu công nghiệp hiện đại | Cách trung tâm 22km, tập trung nhiều nhà máy lớn |
| Diện tích | 7.000m² (chia nhỏ từ 1.000m²) | 5.000m² – 10.000m² | 6.000m² – 8.000m² |
| Chiều cao kho | 12-13m | 10-12m | 12m |
| Giá thuê (VNĐ/m²/tháng) | 135.000 (cao) | 110.000 – 125.000 | 100.000 – 130.000 |
| Đường trước kho | 12m | 10m | 12m |
| Pháp lý | Sổ hồng/ Sổ đỏ đầy đủ | Đầy đủ | Đầy đủ |
| Tiện ích | PCCC tiêu chuẩn, bảo vệ, sân bãi rộng | PCCC, bảo vệ | PCCC, bảo vệ, có cả dịch vụ hỗ trợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng kho xưởng: Bảo trì nền bê tông, hệ thống điện, PCCC, mái tôn, tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn.
- Xác minh chính xác pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ có đầy đủ, không tranh chấp, không bị quy hoạch làm đường hay dự án khác.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực: Đảm bảo không nằm trong diện giải tỏa hay chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe, tải trọng đường trước kho có phù hợp cho xe container lớn.
- Xem xét hợp đồng thuê dài hạn, điều khoản tăng giá thuê hàng năm để tránh rủi ro tăng chi phí đột ngột.
Kết luận: Mức giá 135.000 VNĐ/m²/tháng đang nằm ở mức cao so với khu vực Đông Anh và các khu công nghiệp lân cận. Nếu kho xưởng còn mới, bảo trì tốt, pháp lý rõ ràng và hợp đồng thuê dài hạn thì giá này có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, người thuê nên thương lượng để giảm giá khoảng 5-10% do khu vực chưa phải là trung tâm và để bù cho những chi phí phát sinh không lường trước. Nếu chủ kho không giảm giá, có thể cân nhắc các lựa chọn khác có giá thấp hơn 110.000-120.000 VNĐ/m²/tháng với các tiện ích tương đương.
