Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng, diện tích 100m² sàn, tổng 200m² sử dụng, giá thuê 18 triệu/tháng tương đương 90.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá thuê nhà mặt phố tại trung tâm Quận Hải Châu, Đà Nẵng, khu vực khá sầm uất và phát triển. Với mặt tiền đường rộng 10.5m và vỉa hè 5m, nhà có giá trị thương mại cao.
So với giá thuê trung bình khu vực Hòa Cường Bắc, nhà mặt đường có giá thuê dao động từ 80.000 – 110.000đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu. Nhà này tuy có 3 tầng nhưng mô tả là 2 tầng sử dụng chính, tầng thượng có thể không tính hoàn toàn diện tích sử dụng. Do đó, mức giá 18 triệu/tháng là ở ngưỡng trung bình khá, không quá cao.
Nhà đã có sổ, pháp lý rõ ràng, không phải nhà nát hay đất trống nên giá thuê khá ổn định. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ kết cấu tường, trần vì nhà cũ có thể tốn chi phí bảo trì hoặc sửa chữa nếu thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Nguyễn Hữu Dật, đường rộng 10.5m, vỉa hè rộng 5m thuận tiện đỗ xe, thuận tiện kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Nhà có 3 phòng ngủ, 2 WC, tầng 1 thông suốt rất phù hợp làm văn phòng hoặc showroom.
- Có tầng thượng phục vụ nhu cầu kho chứa hoặc làm sân phơi, tăng tiện ích sử dụng.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ đầy đủ, giảm rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc cửa hàng kết hợp ở thực. Với vị trí mặt đường rộng và không gian tầng 1 thông thoáng, có thể bố trí làm showroom, văn phòng giao dịch hoặc cửa hàng dịch vụ. Ngoài ra, có thể cho thuê làm văn phòng chia sẻ hoặc mô hình coworking space nhỏ.
Không phù hợp làm kho xưởng do khu vực trung tâm, quy hoạch và giá thuê cao. Khả năng đầu tư xây lại hạn chế vì đã có 2-3 tầng xây dựng, chi phí cải tạo cao hơn thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Duẩn) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Linh) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Nguyễn Hữu Dật, Hòa Cường Bắc | Lê Duẩn, Hải Châu | Nguyễn Văn Linh, Hải Châu |
| Diện tích sàn | 200m² (2 tầng) | 180m² (3 tầng) | 220m² (2 tầng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 18 triệu | 20 triệu | 17 triệu |
| Đường rộng (m) | 10.5m | 8m | 12m |
| Phòng ngủ | 3 | 4 | 3 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kết cấu nhà, đặc biệt hệ thống điện nước và tường, trần có bị thấm dột, nứt nẻ hay không do nhà cũ.
- Xác minh quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không có kế hoạch mở rộng đường, giải tỏa hay thay đổi chức năng đất trong tương lai gần.
- Kiểm tra vấn đề phong thủy nếu người thuê quan tâm, vì mặt tiền và hướng nhà không được nêu rõ.
- Đánh giá khả năng đỗ xe và quay đầu xe, dù đường lớn nhưng cần khảo sát thực tế để đảm bảo thuận tiện.
Nhận xét về giá: Mức giá 18 triệu/tháng cho nhà mặt tiền diện tích 200m² tại khu vực trung tâm Hải Châu là hợp lý, không bị đội giá quá cao so với thị trường xung quanh. Tuy nhiên, do nhà cũ và có thể phát sinh sửa chữa, người thuê nên thương lượng giảm 5-10% giá thuê nếu muốn thuê lâu dài, hoặc yêu cầu chủ nhà hỗ trợ sửa chữa trước khi nhận nhà.
