Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt phố Nguyễn Trường Tộ, quận Ba Đình, diện tích đất 39.6m², xây 4 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 152m². Giá chào bán 39 tỷ đồng tương đương khoảng 984.85 triệu/m² đất, tính theo diện tích đất, hoặc khoảng 256 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng nhà mặt phố Ba Đình, đặc biệt khu vực gần hồ Trúc Bạch, mức giá này là cao hơn khoảng 20-25% so với các căn tương tự cùng diện tích và vị trí. Tuy nhiên, đây là khu vực trung tâm, 2 mặt tiền, một mặt nhìn ra hồ, rất hiếm nhà mặt phố có view hồ Trúc Bạch, nên có giá trị vị trí rất cao.
Tuy vậy, cần lưu ý nhà hiện trạng là nhà cũ, 4 tầng, chỉ có 2 phòng ngủ, 4 phòng vệ sinh, nhà bị nở hậu và tóp hậu, có thể ảnh hưởng đến công năng sử dụng và phong thủy. Nội thất đầy đủ nhưng không rõ chất lượng và tuổi thọ. Nếu xây mới, chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng lại khoảng 1 tỷ đồng, chưa kể chi phí xin phép và thiết kế.
Nhận xét về giá: Giá 39 tỷ là mức giá cao, có dấu hiệu “ngáo giá” khoảng 20-25% so với giá trị thực xây dựng và so sánh thị trường. Người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% vì nhà cũ, diện tích đất nhỏ và nở hậu, tóp hậu ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh và cho thuê.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà 2 mặt tiền, một mặt nhìn thẳng ra hồ Trúc Bạch – điểm cực kỳ hiếm và giá trị tăng giá lâu dài.
- Vị trí gần ngã tư Trấn Vũ – Đặng Dung, khu vực sầm uất, thuận tiện kinh doanh mọi loại hình dịch vụ.
- Phường Trúc Bạch thuộc quận Ba Đình, khu trung tâm, pháp lý rõ ràng có sổ đỏ chính chủ.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với nhiều mục đích sử dụng, ít bị nắng chiều gay gắt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để:
- Kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng thương mại cao cấp do vị trí đắc địa, 2 mặt tiền và view hồ.
- Đầu tư xây dựng lại căn hộ dịch vụ hoặc văn phòng cho thuê vì diện tích đất nhỏ, cần tối ưu công năng và giá trị sử dụng.
- Ở thực nếu khách hàng muốn không gian gần hồ, tuy nhiên do diện tích nhỏ và nhà cũ, cần cải tạo lại nhiều.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 Phố Trấn Vũ, Ba Đình |
Đối thủ 2 Phố Đặng Dung, Ba Đình |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 39.6 | 40 | 42 |
| Tổng diện tích sàn (m²) | 152 | 150 | 160 |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 39 | 32 | 34.5 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 984.85 | 800 | 821 |
| Số tầng | 4 | 4 | 5 |
| Vị trí | 2 mặt tiền, view hồ Trúc Bạch | 1 mặt tiền, gần chợ | 2 mặt tiền, hẻm rộng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà cũ, đặc biệt phần nở hậu và tóp hậu có ảnh hưởng đến chịu lực nền móng không.
- Xác định rõ quy hoạch xung quanh, đặc biệt khu vực hồ Trúc Bạch có thể bị giới hạn chiều cao xây dựng.
- Đánh giá phong thủy, nhà có nở hậu và tóp hậu có thể gây bất lợi về mặt tài lộc và thẩm mỹ.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, giao thông tại 2 mặt tiền để đảm bảo thuận tiện kinh doanh.
- Xem xét nội thất hiện tại, xác định chi phí sửa chữa hoặc cải tạo nếu muốn ở thực.
