Thẩm định giá trị thực:
Nhà thuê diện tích sử dụng 36 m² (4m x 9m), gồm trệt, 2 lầu với tổng cộng 2 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Giá thuê 13 triệu/tháng tương đương khoảng 361.000 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao cho phân khúc nhà trong hẻm tại khu vực Phú Thọ Hòa, Tân Phú, nếu so sánh với mặt bằng chung cho thuê nhà cùng loại.
Về kết cấu, nhà được xây 3 tầng, diện tích sàn khoảng 108 m² (36m² x 3). Giá thuê này tương đương khoảng 120.000.000 VNĐ/năm, tức chi phí thuê so với giá bán nhà đất tại khu vực (khoảng 40-50 triệu đồng/m² đất thổ cư) cho thấy mức giá này đang ở ngưỡng cao nếu xét theo tỷ suất sinh lời cho thuê thông thường (4-6%).
Nhận xét về giá: Giá thuê 13 triệu/tháng là hơi cao so với mặt bằng nhà trong hẻm 4m, hẻm ba gác tại Phú Thọ Hòa, đặc biệt nhà có diện tích nhỏ, không có sân vườn hay diện tích đất rộng rãi. Nếu so sánh với các căn nhà phố tương tự trong quận Tân Phú, giá này có thể bị đẩy cao khoảng 15-20% so với trung bình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm ba gác rộng rãi, thông thoáng, thuận tiện cho xe máy và ba gác lưu thông, dễ dàng di chuyển hơn so với nhiều hẻm nhỏ khác tại khu vực.
- Nhà hướng Tây Bắc, phù hợp với những người không thích nắng gắt buổi chiều (hướng Tây) trực tiếp chiếu vào nhà.
- Nhà mới, đẹp, có sẵn máy lạnh (dù mô tả “nhà trống” nhưng có thiết bị cơ bản hỗ trợ), phù hợp với khách thuê muốn dọn vào ở ngay mà không cần đầu tư thêm.
- Kết cấu nhà 3 tầng đủ để ở gia đình nhỏ hoặc nhóm người thuê cùng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Nhà rất phù hợp với mục đích ở thực, dành cho gia đình nhỏ hoặc nhóm thuê làm văn phòng công ty nhỏ. Không phù hợp để làm kho xưởng do hẻm nhỏ và diện tích hạn chế. Đầu tư xây lại không khả thi do diện tích đất nhỏ và đã có nhà đẹp mới xây. Cho thuê dòng tiền là kịch bản chính, tuy nhiên giá thuê cần được thương lượng để phù hợp với thị trường.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nhà hẻm 4m, P. Phú Thọ Hòa) | Đối thủ 2 (Nhà hẻm ba gác, P. Tân Quý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 36 m² (3 tầng) | 40 m² (2 tầng) | 38 m² (3 tầng) |
| Phòng ngủ / WC | 2 PN / 3 WC | 2 PN / 2 WC | 3 PN / 3 WC |
| Hẻm | Hẻm ba gác, thông thoáng | Hẻm 4m, xe máy thoải mái | Hẻm ba gác, nhỏ hơn |
| Hướng nhà | Tây Bắc | Đông Nam | Tây |
| Giá thuê/tháng | 13 triệu | 11 triệu | 12 triệu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà mới thực sự, tránh tình trạng nhà sơn mới nhưng kết cấu bên trong xuống cấp.
- Xác minh rõ hẻm ba gác có đủ rộng để xe ra vào dễ dàng, tránh trường hợp quay đầu xe khó khăn gây phiền toái.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, máy lạnh hoạt động ổn định, không phát sinh chi phí sửa chữa lớn khi thuê.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý chính xác đã có sổ hồng, tránh tranh chấp.
- Xem xét phong thủy hướng Tây Bắc có hợp với chủ thuê hay không.
