Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 62m², giá chào bán 125 triệu/m², tính ra tổng giá khoảng 7,75 tỷ đồng. Đây là mức giá khá cao cho khu vực Bát Khối – Long Biên nhưng không phải quá đắt khi xét đến vị trí mặt tiền đường ô tô tránh rộng 5m, lô góc 3 mặt thoáng.
So sánh với giá đất mặt ngõ ô tô tránh tại Long Biên hiện nay dao động khoảng 100-130 triệu/m² tùy vị trí, nên mức giá 125 triệu/m² là sát trên thị trường. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là đất thổ cư có sổ hồng rõ ràng, chiều ngang 4,5m khá hẹp, chiều dài 15m, phù hợp xây nhà phố hoặc CCMN.
Nếu đây là đất thổ cư mặt tiền đường 5m ô tô tránh, giá 125 triệu/m² là chấp nhận được nhưng không rẻ; cần xem kỹ quy hoạch, mật độ xây dựng cụ thể, vì chiều ngang khá nhỏ có thể giới hạn thiết kế công trình.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 3 mặt thoáng rất hiếm tại khu vực, giúp nhà lấy sáng và thông gió tự nhiên tốt.
- Mặt tiền 4,5m đủ rộng để thiết kế nhà phố hiện đại, có thể tận dụng làm văn phòng hoặc CCMN.
- Đường trước nhà 5m, ô tô tránh nhau, thuận tiện giao thông, không bị ngập hay tắc nghẽn như nhiều con ngõ nhỏ khác.
- Vị trí gần cầu Vĩnh Tuy, Aeon Mall Long Biên, tiện ích đầy đủ, giá trị gia tăng cao theo thời gian.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để xây nhà ở kết hợp cho thuê căn hộ dịch vụ (CCMN) hoặc văn phòng cho thuê do vị trí thuận lợi, ngõ ô tô tránh. Nhà đầu tư có thể xây mới 5-6 tầng với giá thành xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, thu hồi vốn nhanh nhờ dòng tiền cho thuê ổn định.
Hoặc mua để ở thực, tận hưởng môi trường sống yên tĩnh, tiện ích đầy đủ, không gian thoáng đãng do 3 mặt thoáng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 110 Bát Khối) |
Đối thủ 2 (Mặt ngõ 6m Bát Khối) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 62 | 60 | 65 |
| Chiều ngang (m) | 4.5 | 4.2 | 5 |
| Đường trước nhà | 5m, ô tô tránh | 3.5m, xe máy | 6m, ô tô vào |
| Lô góc | Có, 3 mặt thoáng | Không | Không |
| Giá/m² (triệu) | 125 | 110 | 120 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết, hạn chế xây dựng chiều cao và mật độ vì mặt tiền chỉ 4.5m.
- Xác minh rõ ràng ranh giới lô góc 3 mặt thoáng để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hiện trạng đường 5m có đảm bảo ô tô tránh nhau thực sự, tránh trường hợp đường hẻm bị thu hẹp hoặc có quy hoạch mở rộng.
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp tranh chấp, hoặc đất nằm trong diện quy hoạch giải tỏa.
- Đánh giá kỹ về hạ tầng thoát nước khu vực, vì Long Biên vẫn còn điểm ngập vào mùa mưa.
Kết luận: Giá 125 triệu/m² cho lô đất mặt tiền ô tô tránh, lô góc 3 mặt thoáng tại Bát Khối là mức giá hợp lý nhưng không hề rẻ, người mua cần thương lượng nhẹ nếu có thể. Điểm yếu là mặt tiền hơi nhỏ 4.5m, cần kiểm tra quy hoạch xây dựng để tránh hạn chế thiết kế. Nếu pháp lý rõ ràng, và đường trước nhà đảm bảo ô tô tránh, đây là bất động sản có tiềm năng tăng giá tốt và phù hợp cho đầu tư xây CCMN hoặc nhà ở kết hợp cho thuê. Người mua có thể cân nhắc xuống tiền nhanh nếu mục tiêu đầu tư dài hạn và chịu khó xử lý xây dựng phù hợp.
