Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích 4,5m x 20m, tổng 90m² đất sử dụng, gồm 1 trệt + 2 lầu + sân thượng, tổng 5 phòng ngủ và 3 phòng vệ sinh. Nhà mới, trống giao ngay, mặt tiền đường số 1 thuộc KDC Nam Hùng Vương, Phường An Lạc, Quận Bình Tân, TP.HCM.
Giá thuê 17 triệu/tháng tương đương đơn giá khoảng 188.889 đ/m²/tháng. Mức giá này so với mặt bằng thuê nhà mặt tiền tại Quận Bình Tân, đặc biệt khu vực An Lạc, là mức trung bình khá cao, vì các nhà mặt tiền kinh doanh thường dao động từ 12-20 triệu/tháng tùy vị trí, nhưng đa số nhà có mặt tiền rộng hơn hoặc diện tích lớn hơn.
Nhà có 3 tầng xây dựng chắc chắn, nếu tính chi phí xây dựng mới (khoảng 6-7 triệu/m² sàn), tổng diện tích sàn khoảng 270m² (90m² x 3 tầng), chi phí xây dựng tương đương 1,62 – 1,89 tỷ đồng. Với giá thuê 17 triệu/tháng, tỷ suất hoàn vốn cho thuê chỉ khoảng 1%/năm, khá thấp so với thị trường cho thuê mặt tiền kinh doanh.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở ngưỡng cao so với các bất động sản cùng khu vực với diện tích tương đương, không có lợi thế mặt tiền quá rộng hay vị trí “vàng” kinh doanh đắc địa. Người thuê cần thương lượng lại giá hoặc đàm phán các điều khoản hỗ trợ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đặc điểm mặt tiền 4,5m đủ rộng để kinh doanh đa dạng ngành hàng, có sân thượng và 5 phòng ngủ phù hợp vừa kinh doanh vừa ở.
- Nhà mới, sạch sẽ, trống giao ngay giúp tiết kiệm chi phí sửa chữa, thời gian khai thác nhanh.
- Hẻm xe hơi thông thoáng, thuận tiện ra vào dù không phải là mặt tiền đường lớn nhất.
- Vị trí trong khu dân cư Nam Hùng Vương khá an ninh, có tiềm năng phát triển kinh doanh nhỏ lẻ và làm công ty.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để kết hợp ở thực + kinh doanh hoặc làm văn phòng công ty nhỏ, tận dụng diện tích nhiều phòng ngủ làm phòng làm việc hoặc ký túc xá nhân viên. Mức giá thuê vẫn còn cao nên không khuyến khích cho thuê thuần dòng tiền hoặc làm kho xưởng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Mặt tiền Đường số 2, An Lạc) |
Đối thủ 2 (Nhà hẻm 6m, An Lạc) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 | 100 | 85 |
| Diện tích xây dựng (m²) | ~270 (3 tầng) | ~250 (3 tầng) | ~240 (2 tầng) |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 17 | 15 | 12 |
| Mặt tiền (m) | 4.5 | 5.5 | Hẻm 6m |
| Tình trạng nhà | Nhà mới, trống | Nhà cũ, sửa chữa nhẹ | Nhà cũ |
| Tiện ích kinh doanh | Kinh doanh đa ngành | Kinh doanh nhỏ | Chủ yếu ở hoặc làm kho |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý: Đã có sổ, nhưng cần xác minh hiện trạng và quy hoạch chi tiết khu vực.
- Xác nhận rõ hẻm xe hơi – xem thực tế có dễ quay đầu xe, đậu xe không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà mới, xem có tiềm ẩn thấm dột, điện nước ổn định không do nhà mới nhưng có thể xây dựng nhanh.
- Khảo sát xung quanh về an ninh và tình hình kinh doanh khu vực có ổn định, có tiềm năng phát triển không.
- Thương lượng lại giá thuê vì mức giá đang ở ngưỡng cao, không tương xứng hoàn toàn với diện tích và vị trí.
