Thẩm định giá trị thực:
Căn phòng trọ diện tích 40m² tại Đường 49, Phường Hiệp Bình Chánh, Thành phố Thủ Đức đang được cho thuê với giá 4,5 triệu đồng/tháng.
Tính ra, đơn giá thuê khoảng 112.500 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung phòng trọ khu vực Thủ Đức gần Gigamall, giá thuê trung bình dao động từ 3,5 đến 5 triệu cho phòng 30-40m² có nội thất cơ bản,
mức giá này nằm ở tầm trung bình khá.
Tuy nhiên, lưu ý căn phòng hiện trạng “nhà trống” chưa có nội thất ngoại trừ kệ bếp và máy lạnh phòng ngủ.
Nếu người thuê cần bổ sung thêm đồ dùng thì sẽ phát sinh thêm chi phí.
Đường xe ô tô ra vào được là điểm cộng, tránh cảnh khó khăn khi chuyển đồ lớn.
Về pháp lý, đây là phòng trọ trong nhà nguyên căn nên không có rủi ro lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Vị trí gần Gigamall, chợ Hiệp Bình thuận tiện cho sinh hoạt, mua sắm và di chuyển về trung tâm thành phố.
– Phòng có máy lạnh riêng, bếp và nhà vệ sinh độc lập, phù hợp gia đình nhỏ hoặc nhân viên văn phòng cần không gian riêng tư.
– Đường xe ô tô tới nơi rất thuận tiện, hiếm gặp ở nhiều dãy trọ trong hẻm nhỏ.
– Giờ giấc tự do, không hạn chế về giờ ra vào.
– Không cho nuôi chó là điểm cần cân nhắc nếu người thuê có thú cưng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp cho thuê ở thực hoặc cho thuê dòng tiền đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc gia đình nhỏ.
Với mức giá và tiện ích hiện tại, chủ nhà có thể giữ nguyên hình thức cho thuê phòng trọ lâu dài, không nên chuyển đổi mục đích sử dụng.
Người thuê có thể thương lượng thuê lâu dài để có ưu đãi giá.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Đường số 8, Hiệp Bình Chánh) | Đối thủ 2 (Phòng trọ gần chợ Hiệp Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 m² | 38 m² |
| Giá thuê | 4.500.000 đ/tháng | 3.800.000 đ/tháng | 4.200.000 đ/tháng |
| Máy lạnh | Có | Không | Có |
| Đường xe ô tô | Có | Không (hẻm nhỏ) | Có |
| Giờ giấc | Tự do | Hạn chế | Tự do |
| Nội thất | Kệ bếp, máy lạnh | Nhà trống | Bếp đơn giản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu nhà, hệ thống điện nước vì nhà trọ lâu năm có thể xuống cấp.
- Xác minh an ninh khu vực, tình trạng an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt về chính sách giữ cọc và quyền lợi thuê.
- Đường xe ô tô tới nơi nhưng cần kiểm tra thực tế rộng rãi có thể quay đầu xe dễ dàng.
- Kiểm tra quy định “không nuôi chó” có thể ảnh hưởng đến một số nhóm khách thuê.
Nhận xét về giá: Mức giá 4,5 triệu đồng/tháng cho phòng 40m² có máy lạnh và bếp riêng tại khu vực Thủ Đức là mức giá chấp nhận được, không bị đẩy lên quá cao so với thị trường. Tuy nhiên, do chưa có nội thất đầy đủ, người thuê cần cân nhắc thêm chi phí trang bị. Chủ nhà có thể thương lượng giá thấp hơn khoảng 5-10% nếu người thuê có ý định thuê lâu dài và thanh toán trước. Nếu cần tiết kiệm, có thể tìm các phòng trọ cùng khu vực nhỏ hơn hoặc không có máy lạnh để giảm chi phí.
