Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 108 m², ngang 5m, dài 21.5m, thuộc loại đất thổ cư, vị trí tại Bàu Mạc 7, phường Hòa Khánh Bắc, Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng. Giá bán 5,35 tỷ đồng tương đương khoảng 49,54 triệu đồng/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng đất thổ cư tại Liên Chiểu, nơi giá đất thổ cư phổ biến dao động khoảng 25-35 triệu/m² tùy vị trí cụ thể.
Vị trí đất gần biển Nguyễn Tất Thành, khu công nghiệp Hòa Khánh, công viên Nguyễn An Ninh và các trục đường lớn như Nguyễn Chánh, Kinh Dương Vương nên có tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, diện tích nhỏ, mặt tiền 5m là hạn chế đáng kể về mặt phát triển xây dựng hoặc kinh doanh.
Giấy tờ pháp lý đã có sổ đỏ rõ ràng, đây là điểm cộng lớn giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang ở mức cao, gần như gấp 1,5 – 2 lần so với giá đất thổ cư trung bình trong khu vực tương tự. Người mua cần cân nhắc kỹ, có thể thương lượng giảm giá ít nhất 10-15% để thích hợp với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hướng Đông Nam hợp phong thủy, nhận nắng sáng tốt, thích hợp xây nhà ở.
- Vị trí gần biển và khu công nghiệp có lợi thế về phát triển kinh tế, thuận tiện cho người làm việc tại khu công nghiệp.
- Gần các tiện ích như trường học, chợ, công viên tạo môi trường sống thuận tiện, khả năng khai thác cho thuê hoặc kinh doanh nhỏ.
- Nhược điểm: Mặt tiền chỉ 5m khá nhỏ, hạn chế xây dựng biệt thự hoặc các công trình có mặt tiền rộng. Đất dài 21.5m nên hình dạng đất dài, có thể gây khó khăn bố trí công năng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đất này phù hợp nhất để xây nhà ở thực hoặc nhà trọ cho thuê cho công nhân, nhân viên khu công nghiệp Hòa Khánh, do có vị trí gần khu công nghiệp. Với diện tích và mặt tiền hạn chế, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh quy mô lớn.
Nếu người mua có vốn và thời gian, có thể đầu tư xây nhà trọ cho thuê dài hạn, dòng tiền ổn định, hoặc mua giữ đất chờ tăng giá khi khu vực phát triển thêm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Chánh) | Đối thủ 2 (Đường Kinh Dương Vương) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 108 | 120 | 100 |
| Giá bán (tỷ) | 5,35 | 4,5 | 4,8 |
| Đơn giá/m² (triệu đồng) | 49,54 | 37,5 | 48 |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích xung quanh | Gần biển, khu công nghiệp, trường học, chợ | Gần trung tâm quận | Gần chợ, trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực Bàu Mạc 7, đặc biệt về hạn chế xây dựng, quy mô dân cư.
- Xác minh thực tế đường vào đất, xem có hẻm nhỏ, khó quay đầu xe không.
- Đảm bảo ranh giới đất rõ ràng, không có tranh chấp.
- Kiểm tra môi trường xung quanh, tránh khu vực ngập úng hoặc ô nhiễm do gần khu công nghiệp.
- Thương lượng giảm giá do mặt tiền nhỏ, hình dạng đất dài gây hạn chế phát triển.
