Thẩm định giá trị thực:
Nhà nguyên căn diện tích đất 64m² (4m x 16m), 4 tầng với 4 phòng ngủ, 4 WC và sân thượng, tọa lạc tại hẻm xe hơi rộng 5m trong khu vực Bình Hưng Hòa A, Quận Bình Tân. Giá thuê 12 triệu/tháng tương đương 187.500 đồng/m²/tháng đất, hoặc trên 3 triệu đồng/m² sàn/tháng (ước tính khoảng 200m² sàn xây dựng).
So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn trong khu vực Bình Tân, nhất là các khu vực có hẻm xe hơi rộng từ 4-5m, giá thuê nhà mới xây hoặc cải tạo tốt dao động từ 10-15 triệu/tháng cho diện tích tương tự. Với kết cấu 4 tầng và 4 phòng, mức giá này không bị đẩy cao quá mức.
Tuy nhiên, cần lưu ý: nhà cho thuê thuộc loại nhà hẻm, dù rộng 5m nhưng vẫn có hạn chế về giao thông so với mặt tiền đường lớn. Nhà chưa rõ tình trạng mới hay cũ, nếu nhà còn cũ, có thể chủ đầu tư chưa đầu tư nhiều vào hoàn thiện nên giá này cũng phản ánh phần nào điểm yếu đó.
Nhận xét về giá: Giá thuê 12 triệu/tháng là mức giá hợp lý trong khu vực, không quá cao so với chất lượng và diện tích. Người thuê có thể xem xét ngay nếu nhu cầu phù hợp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm rộng 5m, dễ dàng xe hơi ra vào, thuận tiện cho gia đình hoặc công ty nhỏ.
- 4 tầng, 4 phòng ngủ và 4 WC phù hợp cho gia đình đa thế hệ hoặc làm văn phòng, kinh doanh online.
- Có sân thượng, tạo không gian thoáng, có thể tận dụng làm khu vực thư giãn hoặc phơi đồ.
- Vị trí gần khu chợ Bình Long, tiện lợi cho sinh hoạt và kinh doanh nhỏ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất với các hộ gia đình đông người hoặc nhu cầu vừa ở vừa làm việc (home office) hoặc cho thuê lại theo phòng (chia nhỏ). Ngoài ra, với vị trí hẻm xe hơi thông thoáng và nhiều phòng ngủ, có thể dùng làm trụ sở công ty nhỏ, văn phòng đại diện. Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí hẻm và kết cấu nhà ở.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường số 10, Bình Hưng Hòa A) | Đối thủ 2 (Đường Tân Kỳ Tân Quý, Bình Tân) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 64 (4×16) | 60 (4×15) | 70 (5×14) |
| Số tầng | 4 | 3 | 4 |
| Số phòng ngủ | 4 | 3 | 4 |
| Hẻm | 5m xe hơi | 4m xe máy | 6m xe hơi |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 12 | 10 | 14 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng nhà: có bị thấm dột, xuống cấp hay cần sửa chữa lớn không.
- Xác minh pháp lý: kiểm tra sổ đỏ, quyền sử dụng đất rõ ràng, tránh tranh chấp.
- Kiểm tra hẻm: đảm bảo không bị cấm xe hoặc khó quay đầu, hẻm thông thoáng.
- Kiểm tra an ninh khu vực và tiện ích xung quanh để đảm bảo phù hợp sinh hoạt hoặc kinh doanh.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, điều khoản tăng giá và giữ cọc.
![✅NHÀ ĐẸP [ 4 x11] 1 lầu 2PN,2WC ,hẻm 5m thông,Đường số 14 ✅](https://cdn.timnhatot.com/img/215898/f4cd75a4bb31a30aa4c86ea64ca5194d.jpg?class=thumbnail)
