Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng diện tích 90m², mặt tiền 5m, chiều dài 18m, tổng diện tích sử dụng tương đương khoảng 270m² sàn. Giá chào bán 7,1 tỷ đồng, tương đương 78,89 triệu/m² đất và khoảng 26,3 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng nhà phố tại Quận Liên Chiểu, đặc biệt khu vực Phường Hòa Minh, mức giá này đang ở ngưỡng cao. Thông thường, nhà phố mới xây hoặc chất lượng tốt cùng khu vực dao động khoảng 50-65 triệu/m² đất, tương đương 15-20 triệu/m² sàn xây dựng (tùy hoàn thiện). Nhà có 3 tầng, nội thất đầy đủ, vị trí gần công viên và trung tâm phường là điểm cộng lớn nhưng chưa đủ bù đắp giá bán cao.
Nếu tính chi phí xây mới theo giá thị trường hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn xây dựng), 270m² sàn tương đương 1,62-1,89 tỷ đồng chi phí xây thô và hoàn thiện. Giá bán 7,1 tỷ đồng cho căn nhà này thể hiện giá trị vị trí và kết cấu khá cao, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro “ngáo giá” khoảng 15%-20% so với thị trường thực.
Nhận xét giá: Giá bán đang có dấu hiệu bị đẩy cao hơn khoảng 15%-20% so với giá trị thực có thể chấp nhận tại khu vực này. Người mua cần thương lượng sâu để giảm giá hoặc xem xét kỹ pháp lý, hiện trạng nhà trước khi quyết định.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Bàu Năng 12, quận Liên Chiểu – khu vực đang phát triển, gần công viên, tạo không gian sống trong lành và thoáng đãng.
- Nhà 3 tầng, thiết kế hiện đại với 3 phòng ngủ, 3 phòng vệ sinh, sân thượng rộng, phù hợp gia đình nhiều thế hệ.
- Hướng Tây, tận dụng ánh sáng buổi chiều, phù hợp với khí hậu Đà Nẵng.
- Nội thất đầy đủ, vào ở ngay – tiết kiệm chi phí hoàn thiện.
- Gần bến xe trung tâm, trường học và các tiện ích thiết yếu trong vòng bán kính 1km, thuận tiện cho sinh hoạt và giao thông.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê cao cấp do vị trí trung tâm, tiện ích đầy đủ và thiết kế hiện đại. Nếu có vốn, đầu tư xây lại có thể chưa tối ưu do chi phí xây mới khá cao so với giá chào bán. Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí và kết cấu nhà.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Lương Bằng, Liên Chiểu) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đức Thắng, Liên Chiểu) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 90 m² (5×18) | 85 m² (5×17) | 95 m² (5×19) |
| Số tầng | 3 tầng | 2 tầng | 3 tầng |
| Giá bán | 7,1 tỷ | 5,8 tỷ | 6,2 tỷ |
| Giá/m² đất | 78,89 triệu | 68,24 triệu | 65,26 triệu |
| Vị trí | Gần công viên, trung tâm phường | Gần chợ, hẻm xe máy | Gần trường học, đường rộng |
| Tiện ích | Đầy đủ, an ninh tốt | Tiện ích cơ bản | Tiện ích khá tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất và cấu trúc nhà 3 tầng – xem có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hoặc kết cấu không chắc chắn do xây dựng cách đây bao lâu.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, tránh tranh chấp về mặt đất, đảm bảo diện tích và chiều dài, chiều ngang chính xác.
- Xem xét hướng Tây có hợp phong thủy với gia chủ hay không, đặc biệt vấn đề nắng chiều có gây nóng bức cho phòng chính.
- Đánh giá tình trạng an ninh thực tế khu vực, mức độ dân trí và quy hoạch xung quanh có thể ảnh hưởng giá trị trong tương lai.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh có mở rộng đường, xây dựng công trình lớn nào có thể ảnh hưởng đến môi trường sống hay không.
