Thẩm định giá trị thực:
Nhà 2 tầng mặt tiền đường Sơn Thủy 3, P. Hòa Hải, Q. Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng có diện tích đất 115m² (5x23m), diện tích sử dụng khoảng 190m². Giá bán 7,15 tỷ đồng, tương đương 62,17 triệu/m² đất và khoảng 37,6 triệu/m² sàn sử dụng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Ngũ Hành Sơn, giá đất mặt tiền đường lớn quanh các tuyến du lịch và hành chính có thể dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí. Nhà 2 tầng cũ xây chắc chắn, đã gắn tài sản nhưng chưa rõ năm xây dựng và chất lượng, nên chi phí xây mới cùng vị trí có thể dao động khoảng 6-7 triệu/m² x 190m² = 1,14 đến 1,33 tỷ đồng nếu xây mới.
Giá này không quá cao nhưng cũng không rẻ. Với vị trí mặt tiền, gần bãi tắm Sơn Thủy, trung tâm hành chính và trường học các cấp, tiềm năng tăng giá đất và khai thác bất động sản là khá tốt. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ chất lượng nhà hiện tại để tránh chi phí sửa chữa lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 5m, dài 23m – khá hiếm trong khu vực, dễ khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
- Nhà 2 tầng có 4 phòng ngủ phù hợp đa dạng nhu cầu cư trú hoặc cho thuê.
- Vị trí đi bộ ra bãi tắm Sơn Thủy, rất tiện lợi cho du lịch nghỉ dưỡng hoặc cho thuê ngắn hạn.
- Gần trung tâm hành chính, trường học, thuận tiện cho gia đình có con nhỏ.
Tuy nhiên, điểm yếu có thể là nhà đã cũ, chưa rõ trạng thái bảo trì, có thể phải tốn thêm chi phí sửa chữa.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để:
- Ở thực tế cho gia đình muốn sống gần biển và tiện ích.
- Cho thuê dài hạn hoặc ngắn hạn với khách du lịch nhờ vị trí gần bãi tắm, trung tâm hành chính.
- Đầu tư xây lại
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Hoàng Sa) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Tất Thành) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 115 | 120 | 110 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 190 | 200 | 180 |
| Giá bán (tỷ) | 7,15 | 7,5 | 6,8 |
| Giá/m² đất (triệu) | 62,17 | 62,5 | 61,8 |
| Vị trí | Gần bãi tắm Sơn Thủy, trung tâm hành chính | Gần biển, khu vực dân cư phát triển | Đường lớn, gần trường học |
| Kết cấu | Nhà 2 tầng cũ, 4 phòng ngủ | Nhà mới 3 tầng | Nhà cấp 4 cải tạo |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra giấy tờ sổ đỏ, xác nhận không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Kiểm tra trạng thái nhà: kết cấu chịu lực, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, đặc biệt đối với nhà cũ.
- Xác định rõ pháp lý về việc xây dựng lại hoặc cải tạo nâng tầng.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông trên đường Sơn Thủy 3.
Kết luận: Giá 7,15 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền 5x23m, 2 tầng, vị trí đắc địa tại Ngũ Hành Sơn là hợp lý, không bị đội giá quá cao so với mặt bằng khu vực. Tuy nhiên, do nhà cũ nên người mua cần kiểm tra kỹ chất lượng để tránh chi phí sửa chữa lớn. Nếu có thể thương lượng giảm nhẹ 5-7% cho chi phí tân trang sẽ là mức giá rất tốt để xuống tiền ngay, đặc biệt với tiềm năng tăng giá và khai thác du lịch tại khu vực này.
