Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền đường Lê Khôi, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú có diện tích đất 3,8 x 6,3m = 24m², diện tích sử dụng 48m² với kết cấu 1 trệt + 1 lửng + 1 lầu (tổng 2 tầng). Giá chào bán 5,48 tỷ đồng, tương đương 228,33 triệu/m² đất và khoảng 114 triệu/m² sàn xây dựng (5,48 tỷ / 48 m²).
So sánh với mức giá trung bình nhà mặt tiền trong khu vực Tân Phú hiện nay dao động khoảng 120-150 triệu/m² đất tùy vị trí, với các tuyến đường chính như Lê Trọng Tấn, Lũy Bán Bích, mức giá 228 triệu/m² là khá cao, thể hiện vị trí đắc địa, mặt tiền đường rộng 12m có vỉa hè, thuận tiện kinh doanh.
Tuy nhiên, kết cấu nhà chỉ 2 tầng, diện tích nhỏ 24m²; nếu xây mới, chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², với 3 tầng có thể tối đa khoảng 72m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 450-500 triệu. Vì vậy, giá đất chiếm phần lớn giá trị căn nhà. Nhà hiện trạng mới đẹp, có 2 phòng ngủ và 1 WC, phù hợp với gia đình nhỏ hoặc kinh doanh nhỏ.
Nhận xét về giá: Giá này đang được đẩy lên cao do lợi thế mặt tiền đường lớn và tiềm năng kinh doanh, tuy nhiên vẫn có phần hơi cao so với mặt bằng chung khu vực. Người mua cần thương lượng giảm giá ít nhất 5-7% để tránh “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 3,8m trên đường 12m với lề, thuận tiện để xe và kinh doanh, hiếm nhà nhỏ có mặt tiền lớn như vậy.
- Vị trí gần chợ Phường 18, trường học Đồng Khởi, Bách hóa xanh, tạo dòng khách ổn định cho kinh doanh cafe hoặc buôn bán nhỏ.
- Kết cấu nhà 2 tầng mới đẹp, có 2 phòng ngủ, phù hợp vừa ở vừa kinh doanh.
- Sổ hồng riêng rõ ràng, khu dân cư hiện hữu, không bị vướng quy hoạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở kết hợp kinh doanh nhỏ hoặc cho thuê mặt bằng kinh doanh. Do vị trí tốt, nhà còn mới nên có thể khai thác dòng tiền ổn định từ quán cafe hoặc cửa hàng nhỏ. Nếu đầu tư xây dựng lại, diện tích đất nhỏ hạn chế tiềm năng mở rộng lên tầng cao. Không thích hợp làm kho xưởng do diện tích nhỏ và vị trí mặt tiền phố.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (MT Lê Trọng Tấn) | Đối thủ 2 (MT Lũy Bán Bích) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 24 | 30 | 28 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 48 | 60 | 56 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 5,48 | 6,3 | 5,9 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 228 | 210 | 210 |
| Vị trí | Đường 12m, gần chợ, trường học | Đường 15m, khu kinh doanh sầm uất | Đường 12m, khu dân cư đông đúc |
| Kết cấu | 2 tầng, 2 phòng ngủ | 3 tầng, mới xây | 2 tầng, cần sửa chữa |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý sổ hồng riêng có rõ ràng, không bị tranh chấp, đảm bảo không nằm trong quy hoạch mở rộng đường hay khu công nghiệp.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng, hệ thống chống thấm, điện nước vì nhà đã sử dụng một thời gian dù còn mới.
- Xem xét kỹ hạ tầng xung quanh: đường 12m có thực sự thuận tiện không bị cấm xe lớn, có chỗ để xe khi kinh doanh cafe.
- Kiểm tra phong thủy hướng nhà, tránh các điểm xấu như ngã ba đường, nhà đối diện cột điện cao áp hoặc khu vực dễ ngập nước.
- Đánh giá thực tế dòng khách hàng hiện tại nếu mua để kinh doanh, tránh rủi ro về biến động thị trường khu vực.
