Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích 110 m² và giá chào bán 5,15 tỷ đồng, đơn giá thực tế đang là khoảng 46,8 triệu đồng/m². Đất thổ cư tại khu vực đường Trung Hòa 1, Phường Hòa Quý, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng hiện nay có giá phổ biến từ 35-45 triệu/m² tùy vị trí cụ thể và mặt tiền.
Giá chào này đang hơi cao so với mặt bằng chung khu vực, đặc biệt với đất không nằm mặt tiền đường lớn mà chỉ ở đường phụ Trung Hòa 1. Giá đất sát cầu Khuê Đông và gần Võ Chí Công có tăng trưởng tốt nhưng mức trên 45 triệu/m² thường dành cho các lô đất mặt tiền hoặc vị trí cực đẹp.
Pháp lý đã có sổ hồng rõ ràng, diện tích chuẩn 110 m², đất thổ cư, đây là điểm cộng lớn giúp đảm bảo an toàn khi giao dịch. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ quy hoạch chi tiết khu vực để đảm bảo không có kế hoạch thu hồi hay thay đổi mục đích sử dụng đất trong tương lai gần.
Nhận xét về giá: Giá đang chào cao khoảng 10-15% so với mặt bằng hiện nay trong khu vực, do đó người mua có thể xem xét thương lượng để giảm giá xuống khoảng 4,8 – 4,9 tỷ (khoảng 44,000,000/m²) để đảm bảo tính cạnh tranh và tiềm năng tăng giá bền vững.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần cầu Khuê Đông và đường Võ Chí Công, thuận tiện kết nối trung tâm thành phố và các khu đô thị lớn như Hòa Xuân.
- Gần các tiện ích đầy đủ: chợ, trường học, đặc biệt gần khu FPT và làng Đại học, phù hợp cho việc đầu tư cho thuê hoặc xây dựng nhà ở.
- Đất sạch, thổ cư, pháp lý rõ ràng, không vướng quy hoạch phức tạp.
Tuy nhiên, điểm hạn chế là đất không có mặt tiền chính đường lớn, có thể ảnh hưởng đến khả năng kinh doanh trực tiếp hoặc cho thuê mặt bằng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vào vị trí và đặc điểm, lô đất này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây nhà ở cho thuê: Khu vực có nhiều sinh viên, nhân viên công nghệ cao tại FPT, làng Đại học, nhu cầu nhà ở cho thuê rất lớn.
- Ở thực: Khu dân cư hiện đại, an ninh tốt, tiện ích đầy đủ nên rất thích hợp để xây nhà ở lâu dài.
- Đầu tư kinh doanh nhỏ hoặc văn phòng cho thuê nếu có thể cải tạo mặt tiền tiếp cận tốt hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Chí Công) | Đối thủ 2 (Đường Trung Hòa 2) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 110 m² | 100 m² | 120 m² |
| Giá bán | 5,15 tỷ (46,8 tr/m²) | 4,8 tỷ (48 tr/m²) | 5,2 tỷ (43,3 tr/m²) |
| Vị trí | Đường Trung Hòa 1, đường phụ | Mặt tiền Võ Chí Công, đường lớn | Đường Trung Hòa 2, đường nhỏ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Mức độ tiện ích | Gần FPT, chợ, trường học | Tương tự, thuận tiện hơn vì mặt tiền | Gần tiện ích nhưng đường nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực Phường Hòa Quý, tránh rủi ro thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất.
- Xác minh hiện trạng đường Trung Hòa 1: mặt đường, lối vào có thuận tiện cho giao thông, đặc biệt xe tải lớn hay xe chở vật liệu xây dựng.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý sổ đất: đảm bảo không có tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Đánh giá khả năng nâng cấp mặt tiền hoặc mở rộng hẻm nếu cần thiết để tăng giá trị tài sản.
