Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất ghi nhận là 460 m² (11m x 43m), mặt tiền rộng, vị trí tại đường Sư Vạn Hạnh, Quận 10, TP.HCM – khu vực trung tâm với giá đất cao. Giá chào bán 105 tỷ đồng tương đương khoảng 228 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng hiện tại tại Quận 10, nơi đất thổ cư thường dao động từ 180-220 triệu/m² tùy vị trí.
Về kết cấu: có 3 căn nhà trên cùng nền đất, gồm 2 căn 3 tầng phía trước để ở và 1 căn 5 tầng phía sau từng làm xưởng may, có hầm, sân thượng và thang máy (thang máy cũ cần sửa chữa). Chi phí xây dựng hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², ước tính xây dựng tổng sàn khoảng 11 tầng (tổng 460x (3+3+5) tầng là không chính xác vì là diện tích đất, nhưng giả sử diện tích xây dựng khoảng 1.200-1.500 m² sàn, giá trị nhà cũ theo giá xây dựng mới tối thiểu cũng khoảng 7-10 tỷ đồng, không tính hao mòn và sửa chữa). Như vậy, phần lớn giá trị tập trung vào đất và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá 105 tỷ cho 460m² đất cùng kết cấu nhà cũ tại Quận 10 là cao, gần sát hoặc vượt ngưỡng thị trường. Người bán đang định giá rất cao, có thể bị “ngáo giá” khoảng 15-20% so với giá trị thực tế nếu so với các lô đất tương tự trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 11m, đường nhựa 12m, xe tải lớn ra vào dễ dàng, thuận tiện cho kinh doanh hoặc cho thuê.
- Vị trí cực kỳ đắc địa, gần trung tâm thương mại Vạn Hạnh Mall, khu vực sầm uất, tiện ích đầy đủ.
- Có 3 căn nhà trên đất: 2 căn 3 tầng ở trước và 1 căn 5 tầng có hầm và thang máy phía sau, phù hợp đa năng vừa ở vừa kinh doanh hoặc làm văn phòng.
- Bất lợi là nhà đã cũ, thang máy cần sửa chữa, và nhà phía sau từng làm xưởng nên kết cấu có thể không đồng bộ, cần khảo sát kỹ.
- Nhà trong hẻm nhưng hẻm rộng 12m, tương đối thuận tiện, không phải hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây lại: Phá dỡ nhà cũ, xây mới tòa nhà văn phòng, căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn mini để tận dụng tối đa giá trị đất và vị trí.
- Cho thuê dòng tiền: Hiện trạng có thể cho thuê làm văn phòng, showroom, kho xưởng nhẹ hoặc dịch vụ thương mại, tuy nhiên giá thuê sẽ thấp hơn nếu nhà cũ không được sửa chữa.
- Ở thực tế ít phù hợp do diện tích lớn, nhiều căn ghép, không gian không đồng bộ, thích hợp hơn cho kinh doanh hoặc đầu tư.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 3/2, Q10) |
Đối thủ 2 (Đường Lý Thường Kiệt, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 460 (11×43) | 400 (12×33) | 480 (10×48) |
| Giá chào bán (tỷ) | 105 | 85 | 95 |
| Giá/m² đất (triệu) | 228 | 212 | 198 |
| Loại nhà | Nhà cũ kết hợp nhà xưởng | Nhà mới 4 tầng | Nhà 3 tầng, mặt tiền |
| Đường trước nhà | 12m, xe tải lớn | 10m, xe tải nhỏ | 15m, xe tải lớn |
| Tiện ích | Gần TTTM Vạn Hạnh | Gần trường học, chợ | Gần bệnh viện, công viên |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý kỹ, đảm bảo không tranh chấp, sổ hồng/sổ đỏ rõ ràng.
- Đánh giá hiện trạng nhà cũ: kiểm tra kết cấu, thấm dột, hư hại, đặc biệt thang máy cũ đã lâu không sử dụng.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực, xem xét khả năng nâng tầng hoặc xây mới.
- Đánh giá hẻm 12m có thực sự thông thoáng, khả năng quay đầu xe tải lớn.
- Khảo sát môi trường xung quanh: tiếng ồn, ô nhiễm do gần trung tâm thương mại và khu vực kinh doanh.
- Xem xét phong thủy, hướng nhà có phù hợp với nhu cầu sử dụng hay không.